El mercado de la vivienda en España vive una situación “un poco extraña”, según la define el experto Luis Alberto Fabra Garcés. Aunque las cifras de compraventa alcanzan niveles máximos desde 2007, con más de 700.000 operaciones anuales, la realidad esconde una tendencia preocupante. Los precios han alcanzado máximos históricos a nivel nacional, superando los del pico de 2006-2007, y los problemas de accesibilidad son cada vez más evidentes en muchas zonas del país. Aunque España acumula ya 11 años consecutivos de crecimiento en el sector, Fabra Garcés advierte que la intensidad actual es el principal problema. “Durante gran parte de ese tiempo, el crecimiento ha sido sano, moviéndose en torno al 3,5 %, que es lo óptimo”, explica. Sin embargo, en la actualidad, zonas como Madrid o Málaga registran crecimientos interanuales del 14 % y 15 %, una cifra muy superior a la de los salarios. Este diferencial entre precios y salarios es, según el experto, el mayor de los últimos 11 años. Fabra Garcés considera que un aumento de precios cercano a los salarios es positivo, pero la situación actual es perjudicial. “Es malo que haya crecimientos muy por encima de los salarios, porque generas un efecto de expulsión”, señala, lo que a su vez reduce el tamaño del mercado al limitar el acceso a la compra. La razón principal de esta escalada de precios es un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda. España está creciendo a un ritmo de más de 500.000 habitantes al año, fundamentalmente por la inmigración, lo que se traduce en la creación de entre 200.000 y 250.000 hogares nuevos anualmente. Estas personas, ya sea que vengan a trabajar o a residir, “tienen un impacto directo sobre la vivienda”, destaca Fabra Garcés. Frente a esta potente demanda, la oferta es claramente insuficiente. En el mejor de los casos, se están produciendo alrededor de 130.000 viviendas nuevas al año, una cifra que el sector ya admite que es su máxima capacidad productiva. A esto se suma el mercado de segunda mano, donde la situación es igual de alarmante: “estamos en reducciones en los dos últimos años del 30 % de la oferta de vivienda disponible en los portales”, afirma el experto. A pesar de las cifras, Fabra Garcés descarta que estemos en una situación idéntica a la de 2007, ya que no existe una burbuja financiera como entonces. El mercado hipotecario se mantiene en niveles razonables, con una cuota hipotecaria en torno al 32-33 % del salario y un alto porcentaje de hipotecas a tipo fijo, lo que protege a los hogares del riesgo de subidas de tipos. Sin embargo, sí admite que “podríamos hablar de burbuja inmobiliaria en determinados ámbitos geográficos”. El experto aconseja vigilar dos indicadores clave que anticipan los cambios de ciclo: el número anualizado de compraventas y la tasa de paro. Una caída en el volumen de operaciones es la primera señal de un cambio de tendencia, que precede a la corrección de precios en un plazo de “entre año y medio y dos años”. “El precio llega tarde a la fiesta”, concluye, subrayando que el mercado inmobiliario, a diferencia del financiero, “se le ve venir”. Como solución, Fabra Garcés propone actuar en dos frentes. Por un lado, fomentar el mercado del alquiler a través de “seguridad jurídica e incentivos” para aumentar la oferta. Por otro, construir más vivienda en propiedad, apostando por la industrialización y la reforma de inmuebles, para alinear la oferta con la demanda real y estabilizar el mercado.