La administración de los conjuntos residenciales y edificios en Colombia ha dejado de ser un asunto puramente doméstico para transformarse en una gestión de microinstituciones. A las puertas de 2026, miles de familias enfrentan una coyuntura donde convergen la planeación financiera, el rigor de la convivencia decembrina y una transformación legislativa inminente. Le puede interesar: Avalúo catastral de vivienda aumentó 3,45% en 2025: estas son las ciudades donde más subió El debate presupuestal para el próximo año trasciende el simple incremento porcentual. El foco se centrará en el costo real de operación (vigilancia, aseo y mantenimiento) y su distribución según coeficientes. La cuota de administración no es un cobro automático, ya que depende de las necesidades concretas validadas por la copropiedad. A este panorama se suma la posibilidad de aportes extraordinarios para cubrir imprevistos o mejoras cuando el fondo de reserva es insuficiente. El rubro de nómina, especialmente en seguridad y servicios generales, se perfila como el factor de mayor sensibilidad ante los cambios normativos y las fluctuaciones del mercado. El cierre de 2025 intensifica la tensión entre las tradiciones y la seguridad. Actividades como lo fue el Día de las Velitas en zonas comunes exigieron una autorización y ajuste estricto al reglamento interno. Este incumplimiento de obligaciones no pecuniarias conlleva sanciones que buscan ordenar el uso de los bienes comunes y prevenir riesgos. Por eso, Daniel Laverde, vocero de Properix Colombia, explicó la importancia de la claridad normativa. “En propiedad horizontal, el problema casi nunca es la regla: es la falta de claridad y de debido proceso para aplicarla. Cuando hay trazabilidad, comunicación y criterios de seguridad, baja el conflicto y mejora la convivencia”, detalló a EL COLOMBIANO. Actualmente, en el Congreso de la República, avanza un proyecto de ley para actualizar la Ley 675 de 2001. La reforma aborda tres ejes críticos: la gestión de mascotas bajo reglas de bienestar común, la regulación del alquiler turístico mediante plataformas —cuya prohibición o autorización dependerá de mayorías calificadas en las asambleas— y la profesionalización obligatoria del administrador. Asimismo, se busca formalizar las asambleas virtuales o mixtas para garantizar decisiones legítimas y auditables. Sobre la importancia de este proceso, Laverde señaló que estas variables deberán explicarse con “claridad y sin sorpresas”. “El 2026 empieza en las asambleas: el presupuesto no es un trámite, es el mapa de riesgos del conjunto. Cuotas ordinarias, posibles extraordinarias y obligaciones de seguridad deberían explicarse con números y con contexto, no con sorpresas”, concluyó a este medio. También le puede interesar: Asobares señala al Gobierno de estar “desconectado de la realidad” por subir impuestos a licores vía emergencia económica