Ένα απλό και συνάμα καίριο ερώτημα κυριάρχησε στο πρώτο TechIsland Town Hall, στη Λεμεσό, θέτοντας επί τάπητος το πόσο ακόμα μπορεί να αναπτυχθεί η Κύπρος αν οι άνθρωποι δεν έχουν πλέον την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν εδώ. Στην παρουσία επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, διευθυντών σχολείων, οικονομολόγων, επικεφαλής ανθρώπινου δυναμικού, τραπεζιτών και στελεχών μερικών εκ των μεγαλύτερων εργοδοτών της Κύπρου, τέθηκε στο επίκεντρο το δύσκολο πλέον εγχείρημα της αγοράς και απόκτησης κατοικίας, το οποίο δημιουργεί πιέσεις και δυσκολίες, όχι μόνο στις ευάλωτες ομάδες, τις νέες οικογένειες και στους επαγγελματίες, αλλά σε ολόκληρη την κοινωνία συμπεριλαμβανομένων των ίδιων των ταλέντων που η χώρα ελπίζει να προσελκύσει και να διατηρήσει. Μέχρι την ολοκλήρωση της συζήτησης, όλοι οι παρευρισκόμενοι, ο καθένας από διαφορετικό τομέα συναίνεσαν στο ότι οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τους μισθούς, η προσφορά δεν ευθυγραμμίζεται με τη ζήτηση, την ώρα που μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος είναι γερασμένο, ενώ τα πολεοδομικά συστήματα που σχεδιάστηκαν πριν από δεκαετίες δυσκολεύονται να συμβαδίσουν με τις ανάγκες της εποχής. Με αφορμή το κοινό συμπέρασμα, στο οποίο κατέληξαν οι ομιλητές, προέκυψε μια συζήτηση σχετικά με πιθανές λύσεις, συμπεριλαμβανομένου του κατά πόσον ένας πιο επαγγελματικός, μεγάλης κλίμακας τομέας Build-to-Rent (BtR) θα μπορούσε να αποτελέσει ένα από τα εργαλεία που θα μπορούσε να υιοθετήσει η Κύπρος, εάν εφαρμοστεί συστηματικά και προς το δημόσιο συμφέρον. Μια αγορά υπό πίεση Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των κατοικιών στην Κύπρο ανήλθαν στα υψηλότερα επίπεδα τους σε σχέση με πριν από την τραπεζική κρίση του 2012-2013. Σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, οι συνολικές τιμές κατοικιών εξακολουθούσαν να αυξάνονται κατά περίπου 6,5% σε ετήσια βάση στα τέλη του 2024, με τις τιμές των διαμερισμάτων να αυξάνονται κατά σχεδόν 9%, σε ταχύτερο ρυθμό από τις κατοικίες. Global Property Guide Όσον αφορά το κόστος ενοικίασης, η πίεση είναι ακόμη πιο αισθητή. Αξίζει να αναφερθεί ότι στη Λεμεσό, τα ενοίκια είναι πλέον περίπου διπλάσια από ό,τι σε πόλεις όπως η Λευκωσία, η Λάρνακα και η Πάφος, ενώ, σύμφωνα με αρκετές μελέτες, προβλέπεται ότι αυτό το χάσμα θα διευρυνθεί, εκτός εάν προκύψει νέο οικιστικό απόθεμα. Estate of Cyprus+1 Ωστόσο, ακόμη και όταν η ζήτηση παραμένει ισχυρή, οι ενδείξεις για τις κατασκευές ήταν ανάμεικτες. Ο αριθμός των αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν το 2024 μειώθηκε κατά σχεδόν 5% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, γεγονός που υποδηλώνει ότι η νέα προσφορά ακινήτων δεν επιταχύνεται με τρόπο που θα μπορούσε να συγκρατήσει την πίεση. Cyprus Property News Το πρόβλημα επιδεινώνεται λόγω της ηλικίας των κτιρίων στην Κύπρο, καθώς πάνω από τα τρία τέταρτα του κτιριακού αποθέματος της χώρας εκτιμάται ότι είναι άνω των 40 ετών, μεγάλο μέρος του οποίου κατασκευάστηκε πολύ πριν από την εφαρμογή των σημερινών προτύπων ενεργειακής απόδοσης ANISAD Media+1. Το γέρασμα των κτιρίων είναι όλο και πιο ορατό, παλιές πολυκατοικίες με ανεπαρκή μόνωση, αποτελεσματική θέρμανση και ψύξη και περιορισμένη συντήρηση, οι οποίες όμως εξακολουθούν να απαιτούν τιμές που παλαιότερα θα υποδήλωναν πολύ καλύτερη ποιότητα. «Μπορούν να βρουν ένα διαμέρισμα, αλλά όχι μια ζωή» Οι ηγέτες από μεγάλους οργανισμούς σκιαγράφησαν το πώς αυτές οι πιέσεις της αγοράς αποτυπώνονται στην πραγματική ζωή. Ένα συχνό παράδειγμα είναι οι νέοι επαγγελματίες που έρχονται στην Κύπρο γεμάτοι ενθουσιασμό για τη μετεγκατάστασή τους, αλλά τελικά βρίσκονται αντιμέτωποι με ακριβά, μικρά και παλιά διαμερίσματα, τα οποία απορροφούν μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους και συχνά δεν βρίσκονται κοντά σε σχολεία, βασικές υπηρεσίες ή αξιόπιστες συγκοινωνίες.Το ίδιο ισχύει και για τους ντόπιους που μετακομίζουν από τη μια πόλη στην άλλη για εργασία ή ακόμα και για τους νέους επαγγελματίες που θέλουν να ξεκινήσουν τη ζωή τους μακριά από τα πατρικά τους σπίτια. Η Κριστία Ευαγόρου, Deputy Group CEO at payabl. περιέγραψε το ζήτημα σε συντομία:«Οι εργαζόμενοι δυσκολεύονται να βρουν προσιτή στέγη χωρίς να θυσιάζουν την ποιότητα ζωής τους, και αυτό επηρεάζει πλέον το μέλλον και τις μακροπρόθεσμες αποφάσεις τους». Βέβαια, οι προκλήσεις δεν περιορίζονται μόνο στην προσιτή τιμή. Από την πλευρά της, η Anna Lasina, Head of Relocation Experience της Wargaming, σημείωσε: «Οι άνθρωποι μπορούν να βρουν ένα ακίνητο να νοικιάσουν, αλλά είναι συχνά παλιό, ενεργειακά μη αποδοτικό και μακριά από το μέρος όπου εργάζονται ή θέλουν να φοιτήσουν τα παιδιά τους». Αρκετοί ομιλητές επικεντρώθηκαν στο γεγονός ότι οι νέοι επαγγελματίες ξοδεύουν περισσότερο από το μισό του μισθού τους σε ενοίκιο, ενώ οι οικογένειες συμβιβάζονται με σπίτια που δεν ανταποκρίνονται πραγματικά στις ανάγκες τους, επειδή η εναλλακτική λύση είναι να εξετάσουν το ενδεχόμενο να εγκαταλείψουν εντελώς την Κύπρο.  Όπως προειδοποίησε η Liudmila Marochkina, CEO του DC SPORT SOFT & i-Can School: «Αν οι άνθρωποι δεν μπορούν να ζήσουν εδώ με αξιοπρεπή και βιώσιμο τρόπο, τελικά θα φύγουν από το νησί. Και αυτό δεν είναι μόνο προσωπική επιλογή, αλλά ζήτημα ανταγωνιστικότητας για την Κύπρο», τόνισε. Οι πιέσεις είναι εξίσου εμφανείς στον τομέα της εκπαίδευσης, καθώς εκπρόσωποι του κλάδου αναφέρονται στον αυξανόμενο αριθμό διεθνών φοιτητών και εξειδικευμένου προσωπικού που έρχεται στην Κύπρο. Πολύ γρήγορα, βρίσκονται αντιμέτωποι με το ίδιο πρόβλημα: τον ανταγωνισμό για τον ίδιο, περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων κατοικιών, μαζί με τους ανθρώπους που ήδη ζουν και εργάζονται στο νησί. Παρόλο που ορισμένα ιδρύματα επεκτείνονται ή σχεδιάζουν νέες εγκαταστάσεις, εντούτοις η διαθεσιμότητα κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει αυτές τις ανάγκες. Το αποτέλεσμα, όπως παρατήρησε η Liudmila Marochkina, είναι «ένα μωσαϊκό όπου οι νέοι ισορροπούν ανάμεσα σε μεγάλες μετακινήσεις, υψηλό κόστος και συγκατοίκηση που ποτέ δεν σχεδιάστηκε για τέτοια πίεση». Ένα σύστημα χτισμένο για την Κύπρο του παρελθόντος Οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης και οι επαγγελματίες του τομέα των ακινήτων αναγνώρισαν αφενός τον ρόλο τους, υποστηρίζοντας αφετέρου ότι το σύστημα στο οποίο δρουν και εργάζονται δεν ανταποκρίνεται στις σημερινές ανάγκες. Αρκετοί επεσήμαναν πολεοδομικούς κανονισμούς που εξακολουθούν να επιβάλλουν μεγαλύτερα ελάχιστα μεγέθη διαμερισμάτων και διαρρυθμίσεις σχεδιασμένες για μια άλλη εποχή, τη στιγμή που η ζήτηση έχει στραφεί σε μικρότερες και πιο ευέλικτες μονάδες για άτομα, ζευγάρια και κινητικούς εργαζόμενους. «Λειτουργούμε με κανονισμούς που σχεδιάστηκαν για μια εντελώς διαφορετική δημογραφική πραγματικότητα,», ανέφερε ο Μιχάλης Χατζηπαναγιώτου, CEO της Cybarco Development. «Προσπαθούμε να λύσουμε προβλήματα του 2025 με εργαλεία του 2000.» Οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις εξακολουθούν να δυσχεραίνουν την κατάσταση. Παρότι έχουν γίνει πρόσφατες νομοθετικές προσπάθειες για επιτάχυνση των εγκρίσεων, οι συμμετέχοντες σημείωσαν ότι εξακολουθούν να απαιτούνται χρόνια μέχρι ένα έργο να περάσει από το σχέδιο στην έναρξη κατασκευής, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης.  Αυτές οι καθυστερήσεις έχουν σημασία επειδή η κατοικία λειτουργεί ως αλυσίδα παραγωγής. Όταν τα νέα έργα αργούν να ξεκινήσουν, η έλλειψη γίνεται αισθητή χρόνια αργότερα. Σε συνδυασμό με το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και την αβεβαιότητα γύρω από μελλοντικούς κανονισμούς, αυτό μπορεί να ωθήσει τους developers είτε να αναβάλουν έργα είτε να επικεντρωθούν μόνο σε τμήματα υψηλού περιθωρίου κέρδους. «Όλοι λένε ότι χρειαζόμαστε πιο προσιτές κατοικίες», σχολίασε ο Μιχάλης Π. Λεπτός, εκτελεστικός διευθυντής του Ομίλου Leptos, «αλλά αν οι αριθμοί δεν λειτουργούν και η αδειοδότηση είναι απρόβλεπτη, είναι πολύ δύσκολο να δούμε κατασκευές σε μεγάλη κλίμακα». Παλιά κτίρια, καινούργιες προσδοκίες Η ενεργειακή απόδοση και η κατάσταση των κτιρίων αποτέλεσαν μια ακόμη ουσιαστική ανησυχία. Κτήρια δεκαετιών με ανεπαρκή μόνωση είναι ακριβά στη θέρμανση τον χειμώνα και στην ψύξη το καλοκαίρι, ιδιαίτερα υπό τα νέα ευρωπαϊκά πρότυπα ενεργειακής απόδοσης που ωθούν τους ιδιοκτήτες σε αναβαθμίσεις.  Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες είναι απρόθυμοι ή αδυνατούν να επενδύσουν σε πλήρεις ανακαινίσεις, ειδικά όταν η ζήτηση παραμένει υψηλή ακόμη και για υποδεέστερες κατοικίες. Το παράδοξο είναι ότι ακίνητα που κανονικά θα δυσκολεύονταν να ανταποκριθούν στις σύγχρονες ενεργειακές ανάγκες, εξακολουθούν να προσελκύουν υψηλά ενοίκια σε γειτονιές όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά. Για τους ενοικιαστές, ειδικά τους νεότερους και όσους μετακινούνται, αυτό αντίκεται ολοένα και περισσότερο στις προσδοκίες που διαμορφώνονται σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, όπου οι καλύτερα διαχειριζόμενες και οι ειδικά κατασκευασμένες ενοικιαζόμενες κατοικίες γίνονται σιγά σιγά ο κανόνας. Ποιότητα ζωής ως υποδομή Πέρα από τα μεμονωμένα κτήρια, η συζήτηση επέστρεφε επανειλημμένα στην έννοια των «ολοκληρωμένων κοινοτήτων». Σχολεία, παιδική φροντίδα, υγεία, δημόσιες συγκοινωνίες, πράσινοι χώροι και πολιτιστική ζωή δεν θεωρούνται πλέον πολυτέλειες, αλλά βασικά στοιχεία του κατά πόσο μια γειτονιά είναι βιώσιμη. Ο Αλέξης Ανδρέου, από τον τομέα της εκπαίδευσης, σημείωσε ότι οι οικογένειες δεν ρωτούν μόνο για τα δίδακτρα, αλλά ενδιαφέρονται για τους χρόνους μετακίνησης, τα κοντινά πάρκα, την πρόσβαση στην υγειονομική περίθαλψη και κατά πόσο τα παιδιά τους θα μπορούν να μείνουν στο ίδιο σχολείο σε περίπτωση που αλλάξουν γειτονιά για να βρουν φθηνότερο ενοίκιο. Ο Γιώργος Ιωάννου, CEO της Lanitis Entertainment, προσέγγισε το θέμα από άλλη οπτική σκοπιά: «Οι επισκέπτες μπορεί να έρχονται για τις παραλίες, αλλά οι επαγγελματίες που διατηρούν τη τουριστική βιομηχανία σε λειτουργία χρειάζονται μακροπρόθεσμα, προσιτά μέρη για να ζουν όλο το χρόνο και σε λειτουργικές κοινότητες». Η συζήτηση σταδιακά μετατοπίστηκε από τα “housing units” στις γειτονιές, τις υπηρεσίες και τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, και στο ερώτημα πώς η Κύπρος μπορεί να μεταβεί από την plot-by-plot ανάπτυξη σε ένα σαφέστερο, πιο συντονισμένο όραμα. Η στροφή προς το Build-to-Rent Σε αυτό το πλαίσιο, η ιδέα του «Build to Rent» (BtR) εμφανίστηκε όχι ως σύνθημα, αλλά ως ένα πιθανό εργαλείο ανάμεσα σε πολλά. Το «Build-to-Rent», όπως εφαρμόζεται σε χώρες, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ολλανδία και η Γερμανία, περιλαμβάνει οικιστικά κτίρια ή ολόκληρες κοινότητες που έχουν σχεδιαστεί εξαρχής για ενοικίαση και όχι για πώληση, ανήκουν σε έναν μόνο μακροπρόθεσμο επενδυτή (συχνά θεσμικό) και διαχειρίζονται με επαγγελματικό τρόπο. Αυτές οι αναπτύξεις συνήθως προσφέρουν συνεπή συντήρηση και διαχείριση επί τόπου, προβλέψιμους όρους μίσθωσης, κοινόχρηστες παροχές και κοινόχρηστους χώρους, καθώς και μείγματα μονάδων που ευθυγραμμίζονται με την εγχώρια ζήτηση - από στούντιο έως οικογενειακές κατοικίες. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, για παράδειγμα, το BtR καταλαμβάνει πλέον περίπου μία στις πέντε νέες κατοικίες σε ορισμένες αστικές αγορές και έχει προσελκύσει δεκάδες δισεκατομμύρια ευρώ σε μακροπρόθεσμο κεφάλαιο σε όλη την Ευρώπη. The Guardian+1 Αρκετοί ήταν αυτοί που υποστήριξαν ότι εάν η Κύπρος θέλει να επιταχύνει την προσφορά ενοικίασης υψηλής ποιότητας, ειδικά για εργαζόμενους και οικογένειες, θα πρέπει να εξετάσει σοβαρά αυτό το μοντέλο. Ο Παύλος Λοΐζου, CEO της Ask Wire, τόνισε ότι το BtR δεν θα αντικαταστήσει την ιδιόκτητη κατοικία, αλλά έρχεται να προσθέσει έναν άξονα που έλειπε από το οικοσύστημα στέγασης: «Δίνετε στους ανθρώπους τη δυνατότητα να ζήσουν σε ένα επαγγελματικά διαχειριζόμενο σπίτι, με ξεκάθαρους όρους και αξιοπρεπή ποιότητα, χωρίς την πίεση να πάρουν άμεσα στεγαστικό δάνειο», σημείωσε. Την ίδια ώρα, οι τράπεζες παρακολουθούν επίσης στενά την τάση. Η Ειρήνη Γιάννουρου, Διευθύντρια Κέντρων Μεγάλων Εταιρικών Τραπεζικών Εργασιών της Τράπεζα Κύπρου ανέφερε ότι το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου είναι ανθεκτικό και έτοιμο να υποστηρίξει πρωτοβουλίες στέγασης μεγάλης κλίμακας. «Τα θεσμικά μοντέλα ενοικίασης μπορούν να φέρουν σταθερότητα και είμαστε έτοιμοι να υποστηρίξουμε βιώσιμες, καλά δομημένες αναπτύξεις», εξήγησε σχετικά. Μέσω του σχόλιου της κυρίας Γιάννουρου υπογραμμίστηκε ακόμα ένα βασικό σημείο. Το BtR δεν μπορεί να αναπτυχθεί χωρίς ένα τραπεζικό πλαίσιο που έχει δημιουργηθεί για μακροπρόθεσμες επενδύσεις σε ενοικιάσεις, έναν τομέα που η Κύπρος δεν έχει ακόμη αναπτύξει πλήρως. Το Build to Rent από μόνο του δεν θα λύσει το πρόβλημα Ωστόσο, κανείς δεν υποστήριξε ότι η λύση του «Build to Rent» μπορεί από μόνη της να λύσει το στεγαστικό πρόβλημα της Κύπρου. Τα διδάγματα από το εξωτερικό είναι σαφή: όταν το «Build-to-Rent» είναι σε χαμηλά επίπεδα και απομονωμένο, ο αντίκτυπός του στην ευρύτερη αγορά είναι περιορισμένος. Για να έχει ουσιαστική συμβολή στην Κύπρο, θα πρέπει το BtR, σύμφωνα με τους ομιλητές, να αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης, συντονισμένης στρατηγικής, με: Πολεοδομικούς κανονισμούς που επιτρέπουν κατάλληλη πυκνότητα και μείγματα μονάδων στις σωστές τοποθεσίες· κίνητρα, όπως στοχευμένος ΦΠΑ ή φορολογική σταθερότητα, συνδεδεμένα με την προσιτή τιμή ή τις μακροπρόθεσμες δεσμεύσεις ενοικίασης· συνεργασία μεταξύ κυβέρνησης, τραπεζών και developers για τον σχεδιασμό χρηματοδοτικών δομών για μακροχρόνια μίσθωση αντί για γρήγορες πωλήσεις· διαφάνεια γύρω από την προστασία των ενοικιαστών και τα πρότυπα συμβάσεων. «Από μόνα τους, ένα ή δύο έργα δεν θα αλλάξουν την αγορά», εξήγησε ο Νικόλας Αγιομαμίτης, CEO της Imperio. «Αλλά αν καταφέρουμε να ευθυγραμμίσουμε την πολιτική, την χρηματοδότηση και τον σχεδιασμό γύρω από μια σαφή στρατηγική, τότε οι μεγάλης κλίμακας κοινότητες ενοικίασης θα μπορούσαν να αποτελέσουν μέρος ενός πιο σταθερού, προβλέψιμου τοπίου στέγασης», είπε χαρακτηριστικά. Με άλλα λόγια, το BtR είναι πιο σωστό να αντιμετωπίζεται όχι ως ατζέντα που πρέπει να επιβληθεί, αλλά ως ένα εργαλείο μέσα σε μια ευρύτερη κατεύθυνση στεγαστικής πολιτικής. Η ανάγκη για αυξημένη προσφορά ακινήτων Το πιο ξεκάθαρο μήνυμα της εκδήλωσης ήταν επίσης το πιο απλό: Η Κύπρος χρειάζεται περισσότερες κατοικίες - και το κατάλληλο είδος στέγασης - που θα παραδοθούν ταχύτερα. Αν και περισσότερη προσφορά δεν θα μειώσει αυτόματα τις τιμές από τη μια μέρα στην άλλη, εντούτοις: Θα μειώσει την πίεση Θα αυξήσει τις επιλογές Θα σταθεροποιήσει τα ενοίκια Θα μειώσει την εξάρτηση από ξεπερασμένα οικιστικά αποθέματα και θα κάνει τη χώρα πιο ελκυστική τόσο για τα ταλέντα όσο και για τις οικογένειες Όπως υπέδειξε ο Μιχάλης Χατζηπαναγιώτου: «Δεν μας λείπουν ιδέες ή καλή θέληση στην Κύπρο. Μας λείπει ο συντονισμός και το θάρρος σε μεγάλη κλίμακα». Μπορεί το Town Hall να μην επέλυσε την στεγαστική κρίση, όμως μετέφερε τη συζήτηση από τον κατακερματισμένο προβληματισμό στη συλλογική ευθύνη και ανέδειξε διακριτικά ότι νέα μοντέλα, συμπεριλαμβανομένου του BtR, ενδέχεται να διαδραματίσουν ρόλο στο επόμενο κεφάλαιο της Κύπρου. Το αν οι φορείς χάραξης πολιτικής, οι εργολάβοι και τα ιδρύματα θα κινηθούν μαζί με τον συντονισμό και το θάρρος που ζήτησε το πάνελ παραμένει το πραγματικό ερώτημα.