Aunque la capital sigue acaparando la mayoría de licencias, las nuevas normativas que entraron en vigor en 2025 han frenado el crecimiento, y hoy, aumenta más rápido el fenómeno a nivel provincial en la principal ciudad El crecimiento de las viviendas de uso turístico en Córdoba capital ha entrado en una fase de clara desaceleración tras años de fuerte expansión. Los últimos datos del Registro de Turismo de Andalucía —el instrumento oficial que permite monitorizar este fenómeno— reflejan un frenazo significativo en el ritmo de concesión de nuevas licencias, especialmente desde la entrada en vigor de las nuevas medidas urbanísticas y normativas aprobadas en 2025, y que han afectado de lleno a la concesión de licencias. Así, mientras durante todo el año 2024 se concedieron en Córdoba capital un total de 718 nuevas licencias de pisos turísticos, el año pasado este número menguó bastante: en total, han sido 168 las nuevas licencias otorgadas en los doce meses de 2025. Este descenso se traduce en un cambio sustancial del ritmo de crecimiento: de una media aproximada de tres nuevas licencias al día se ha pasado a tres a la semana. El frenazo, no obstante, no es un retroceso, ni mucho menos. Pese a esta ralentización, el parque de viviendas turísticas sigue aumentando en la capital, aunque sea de forma más moderada. Así, en enero de 2024 la capital contaba con 2.435 licencias, cifra que subió hasta 3.153 en enero de 2025 y que alcanza las 3.321 licencias a fecha de 11 de enero de 2026, un 6,3% más que hace un año. El crecimiento, no obstante, es notablemente inferior al registrado entre enero de 2024 y enero de 2025, cuando el aumento fue de 718 licencias, casi un 30%. Evolución de las licencias de pisos turísticos entre enero de 2024 y enero de 2026. Córdoba capital concentra más del 92% de los pisos turísticos de la provincia A escala provincial, el Registro de Turismo contabiliza 3.634 viviendas de uso turístico, de las cuales 3.353 se localizan en Córdoba capital, lo que supone aproximadamente el 92,3% del total provincial. Esta elevada concentración evidencia el peso específico de la ciudad en el mercado del alquiler turístico, aunque el peso ha caído (el año pasado era el 96%9) No obstante, dada la importancia que tiene la capital, la evolución provincial también muestra una desaceleración progresiva. En enero de 2024 había 2.641 licencias en la provincia, que pasaron a 3.338 en enero de 2025 (697 más, un crecimiento del 26,4%). Entre enero de 2025 y enero de 2026, el aumento ha sido de 296 licencias, lo que representa un crecimiento más moderado, del 8,9%. En comparación, el frenazo es incluso más acusado en la capital, donde el crecimiento interanual ha sido menor que el provincial. El impacto de la moratoria y los cambios normativos En este ámbito, la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía en Córdoba ha eliminado un total de 506 licencias de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la provincia entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025. Los datos del año pasado evidencian un endurecimiento de los controles administrativos sobre este tipo de alojamientos y un aumento significativo respecto al ejercicio anterior. La mayoría de las suspensiones son en la capital cordobesa. En general, este cambio de tendencia está directamente relacionado con varias nuevas normativas. Especialmente clave ha sido la moratoria aprobada por el Ayuntamiento de Córdoba el 2 de abril de 2024, que tiene una duración de tres años y que impide a la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía autorizar nuevas licencias en los distritos Centro y Sur de la ciudad. A esta medida se suma la entrada en vigor del cambio en la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a las comunidades de propietarios a emitir un certificado con la autorización expresa para permitir el uso turístico de las viviendas, así como la exigencia, desde abril, de contar con todas las aprobaciones, autorizaciones, licencias urbanísticas y declaraciones responsables en los distritos afectados. Medidas para evitar el “efecto fuga” Paralelamente, el Ayuntamiento de Córdoba ha tratado de evitar un posible “efecto fuga” hacia otros barrios de la ciudad. Para ello, ha encontrado una vía para limitar la proliferación de pisos turísticos en todo el término municipal mediante la interpretación de la reciente modificación normativa andaluza, obligando a que los nuevos pisos turísticos tengan siempre una entrada independiente de la del bloque en el que se instalen. Eso complica la posibilidad de comenzar la actividad, puesto que exige más trámites tanto con sus vecinos como con Urbanismo (de hecho, la mayoría de nuevas licencias son para bajos reconvertidos en vivienda y, después, comercializados como pisos turísticos). En conjunto, los datos del Registro de Turismo de Andalucía confirman que, aunque el número total de viviendas turísticas sigue creciendo, el mercado cordobés ha entrado en una etapa de contención, marcada por un endurecimiento normativo y por una menor velocidad en la concesión de nuevos permisos, especialmente en las zonas con mayor presión turística. Mapa de pisos turísticos que se han ofertado en el último mes en la capital Más de 2.000 anuncios Ahora bien, ¿cuál es la oferta real de pisos turísticos en Córdoba? Para ello está la herramienta AirDNA, el open data que monitorea la oferta de alquiler vacacional de plataformas como Airbnb o Vrbo. Una plataforma que muestra que el número de anuncios de pisos turísticos activos en Córdoba es de 2.139, un dato que muestra una cierta recuperación tras bajar a 1.800 el pasado verano ( el dato más bajo desde el año 2022 ). En 2018, esta herramienta llegó a mostrar que había más de 3.000 pisos turísticos activos en Córdoba en las plataformas, mientras que en el registro oficial apenas había poco más de un millar. ¿Qué ocurrió entonces? Que las plataformas fueron obligadas a dar de baja a todos alojamientos que no tenía licencia de alquiler turístico (que, en Andalucía, autoriza la Junta). Desde entonces, la actividad comenzó a crecer hasta que la pandemia hizo que muchos pisos turísticos salieran de las plataformas. Una vez pasados los años más duros del Covid, el sector del alquiler turístico en la capital explosionó. Muchos propietarios se lanzaron a solicitar licencia para sus viviendas, en previsión de posibles legislaciones prohibicionistas, como finalmente ha ocurrido. Esto hizo que el número de licencias superara ampliamente al número real de pisos turísticos en el mercado. Hoy, cruzando ambas fuentes de información, se puede concluir que seis de cada diez licencias de piso turístico acaban siendo comercializadas en los principales portales de alquiler vacacional. Los otros cuatro son lo que en este periódico hemos denominado “pisos turísticos durmientes” .