Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen, von Gartenthemen bis zur Lärmbelästigung. Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. Der nächste Termin ist übrigens am 26. Jänner 2026 , von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at . Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um eine teure Garagensanierung geht. FRAGE: Ich bin Wohnungseigentümer  in einem Haus mit 42 Wohnungen. Unsere Tiefgarage wurde 2023 durch ein Starkregenereignis überflutet und war aufgrund des hohen Grundwasserspiegels vier Monate lang nicht benutzbar. Die Hausverwaltung will jetzt die Garage mit einer Dichtbetonplatte versehen. Es bestehe Gefahr in Verzug. Die Kosten: 250.000 Euro. Darf die Hausverwaltung das eigenständig entscheiden? Kann ich mich dagegen wehren? KURIER/Montage,Jeff Mangione Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband Am KURIER Wohntelefon gab diesmal Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband , Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort: ANTWORT: Bei Gefahr in Verzug kann die Verwaltung auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen setzen, wobei eine Situation vorhanden sein muss, die ein sofortiges Handeln notwendig macht. Erfahrungsgemäß werden Sanierungsarbeiten im Rahmen der ordentlichen Verwaltung, die einen höheren finanziellen Aufwand darstellen, meist durch eine von der Verwaltung durchgeführte Abstimmung im Wege eines Umlaufbeschlusses erledigt. Handelt es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, muss jeder Wohnungseigentümer in Entsprechung seines Nutzwertanteiles die Kosten übernehmen. In Ihrem Fall müsste geprüft werden, ob die Anbringung einer Dichtbetonplatte  im Rahmen der ordentlichen Verwaltung erfolgt oder ob es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt. Die Unterscheidung ist von Relevanz, da bei einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme jeder überstimmte Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag auf gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses einbringen kann. Das Gericht hat den Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn die Veränderung Sie übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung, unter Berücksichtigung  der anfallenden Erhaltungsarbeiten, nicht in der Rücklage gedeckt werden könnten. Keine Aufhebung würde stattfinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird, oder wenn die Verbesserung  unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern zum Vorteil gereicht.