Al abordar las posibles soluciones al problema de los precios de la vivienda, hay dos frentes distintos —aunque no independientes entre sí— a los que hay que atender: el altísimo precio de los alquileres y la escasez de vivienda nueva, que hace de la compra una quimera para los bolsillos medios. En el caso de la construcción de casas, la escasez estructural que vino después de la gran crisis de 2007 y el frenazo de la edificación han hecho que sea necesario reactivar la promoción de obra nueva, no sin ciertas reticencias en un país que sabe de burbujas inmobiliarias, pelotazos o desahucios, por experiencias propia. Incluso la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, trataba de ser cautelosa con el lenguaje cuando, a principios del año pasado, anunciaba medidas para impulsar el sector de la construcción: “Poner suelo público no es liberalizar”, puntualizaba . Ahora que Casa 47, la empresa pública de vivienda, empieza a despegar ofertando a comienzos de este año los primeros pisos y movilizando terrenos para edificar, vuelve a planear el debate sobre cómo garantizar que el despegue del sector no termine en especulación y sí en pisos baratos . También sobre cómo se articulará una colaboración público-privada entre constructoras y Estado para que un sector con tan jugosas rentabilidades contenga los precios y no deje fuera a las clases medias y trabajadoras. Las dos claves que citan los expertos están en la capacidad del Estado para gestionar la vivienda como arrendador, y en controlar los beneficios que las constructoras privadas pueden obtener cuando trabajen sobre suelos públicos. “En los lugares donde hacemos colaboración público-privada y la vivienda no se descalifica, la posibilidad de pelotazo es cero”, señala Javier Burón, gerente de la empresa pública de vivienda de Navarra (Nasuvinsa) y autor del libro El problema de la vivienda (Arpa, 2025). Y es que lo público está empezando a ganar peso en lo que tiene que ver con el mercado inmobiliario, tanto como promotor de los suelos como en forma de casero que alquila y gestiona vivienda. La construcción, en cambio, se licita a empresas privadas en un modelo de colaboración que ha recibido críticas, pero que los expertos coinciden en decir que es seguro y generará precios asequibles si se administra de manera adecuada. “No tiene sentido que el Estado monte una empresa de construcción porque operando como promotor puede tener el control sobre los suelos, las plusvalías y las viviendas finales”, explica José Manuel López, experto en urbanismo y, además, jefe de gabinete de la ministra de Sanidad, Mónica García. “Hacerlo sería largo, costoso y complicado, porque hay que construir en muchos lugares diferentes de España”, concluye. “Nosotros mantenemos la dirección del proyecto”, explica Burón, “sabemos qué queremos encargar, qué queremos que nos diseñen, qué queremos que nos construyan y discutimos, como cualquier proveedor, cuándo se paga”. Para el gerente de Nasuvinsa, una de las empresas públicas pioneras en gestión de casas públicas, otra de las claves para evitar los temidos pelotazos es mantener la protección de las viviendas , de forma que los precios estén siempre supervisados. “Si tú construyes vivienda protegida que se puede alquilar a 6 u 8 euros el metro cuadrado cuando el mercado está en 11 euros o la puedes vender a 2.100 o a 2.400 euros el metro cuadrado cuando el mercado está en 3.000 y pico, tú puedes ganar dinero, pero no dar un pelotazo”, señala. Cuando se pone suelo a disposición para vivienda y una empresa gana el concurso para viviendas protegidas , explica Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo, “el coste del suelo es cero”. Pero la compañía tendrá unos gastos de financiación bancaria, unos gastos de construcción y también añadirá su margen de beneficios. “Si luego se le concede el derecho de explotar esos alquileres, eso termina colocando las rentas en 1.200, 1.500 euros al mes o más. Eso no es vivienda asequible, sobre todo si tenemos en cuenta que dos tercios de los trabajadores ganan menos de dos veces el salario mínimo”, concluye. Pero cuando el promotor público es además quien gestiona, la cosa cambia: “Aquí es cuando podemos lograr precios de 400, 500 o 600 euros donde pueda entrar gente que no llega al mercado privado”, remata el arquitecto. Una variante de esto es que entidades sociales de vivienda se ocupen de esa gestión con un lucro limitado, algo que ha propuesto también el Gobierno. “Eso no quiere decir que no se pueda seguir construyendo vivienda puramente de mercado, porque estas modalidades no tienen por qué competir entre sí ”, sentencia Roger. “La otra cuestión es que los números tienen que dar. Los precios no pueden ser tan bajos que a ninguna empresa privada e incluso a algunas públicas no les salga a cuenta o no les den los números para intervenir”, explica Burón. Porque otra de las escasas certezas dentro del laberinto inmobiliario es que faltan casas asequibles para alojar a las familias que las demandan. En concreto, unas 700.000, según afirmaba el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, el pasado septiembre, tras corregir al alza las 600.000 que la entidad había estimado en un informe anterior. Pero esto no quiere decir que no se pueda llegar a un acuerdo y a unos límites sobre el beneficio. “Cuando un inversor privado quiere invertir a tres o cinco años y quiere ganar dos dígitos de beneficio, es imposible que se dé una colaboración público-privada simbiótica y no parasitaria . Pero hay inversores privados que quieren invertir a largo plazo para ganar a un dígito, ahí hay una oportunidad de colaboración porque hay empresas que quieren ganar dinero de forma responsable y segura. No todo inversor privado es un buitre”, explica Burón. “La construcción de un hospital o una universidad son inversiones a fondo perdido, sin embargo, la vivienda ofrece un retorno. Por eso es incomprensible que no se hayan tomado medidas hasta ahora”, concluye Roger.