Cope Zaragoza
Muchas familias se enfrentan a una situación que a menudo genera conflictos y bloqueos: compartir la propiedad de una vivienda, un terreno o un patrimonio heredado. Esta figura, conocida jurídicamente como proindiviso o comunidad de bienes, es muy habitual en herencias y separaciones. Según explica el abogado Juan Planas, socio fundador de Patrium Abogados, en un proindiviso los herederos no son dueños de una parte física concreta, sino de "una cuota exacta del total", lo que complica la gestión cuando existen ideas diferentes sobre el futuro del bien. No todas las decisiones requieren el mismo nivel de consenso. Mientras que un propietario puede reparar una avería por su cuenta, para alquilar el inmueble por menos de seis años se necesita una mayoría de cuotas, no de personas. Sin embargo, los actos de disposición más importantes, como un alquiler superior a seis años o la venta de la propiedad, exigen la unanimidad de todos los propietarios, un requisito que a menudo paraliza la situación durante años. Uno de los conflictos más frecuentes es el del hermano que se queda a vivir en la casa heredada sin compensar económicamente a los demás. Planas confirma que "sin duda es el conflicto más habitual, con diferencia el de un hermano que se queda viviendo porque siempre ha vivido con los padres y él considera que está en derecho de continuar viviendo en la casa". Aunque pueda existir una tolerancia inicial por parte de la familia, esta situación tiene un coste real. El propietario que ocupa la vivienda en exclusiva puede generar una deuda que no existe jurídicamente hasta que se reclama. Para ello, es necesario iniciar una "reclamación de indemnización por uso exclusivo", calculada según una renta de mercado. Además, se puede iniciar simultáneamente la vía judicial de la división de cosa común. Si uno de los propietarios desea vender su parte pero los demás se niegan, no está atrapado. La solución es la acción de división de cosa común, un proceso judicial que se inicia tras un intento de negociación. Si el bien no se puede dividir físicamente sin que pierda valor, como un solar, se procede a una subasta pública para repartir el dinero obtenido. También es posible vender la parte del proindiviso a un tercero ajeno a la familia sin el permiso del resto, aunque no es lo ideal. Los demás copropietarios tienen un derecho de retracto, pero el plazo para ejercerlo es muy breve, de solo nueve días desde la inscripción. Planas advierte que fondos especializados aprovechan esta situación para adquirir cuotas y "presionar para que el resto llegue a un acuerdo muy a la baja". El mayor error que cometen las familias, según el experto, es la procrastinación. "Sin duda, el mayor error que nos encontramos es que dejan, procrastinan, dejan pasar el tiempo", afirma Planas. Esta inacción deteriora las relaciones personales, incrementa los gastos de mantenimiento y, finalmente, convierte la interposición de una demanda en la única salida posible. Ante una situación de bloqueo, la recomendación es clara: consultar a un abogado especialista. Existen opciones y no hay que resignarse. El primer paso es buscar una solución negociada, pero si no es posible, un despacho especializado puede ofrecer la solución jurídica más adecuada, actuando con la contundencia que permite la ley.
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