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La percepción general es que alquilar una vivienda es cada vez más díficil en España. Los altos precios provocado por la alta demanda y la escasa oferta, unido a que los salarios no crecen al mismo ritmo o la falta de suelo ha convertido el acceso a este mercado en otro de los problemas estructurales de nuestro país. Según datos de la plataforma Idealista cada vez hay más familias contactando por cada anuncio de alquiler en España. Asimismo, las cifras de la plataforma indican que el 15% de las viviendas que se alquilaron durante el cuarto trimestre de 2025 no llevaba ni 24 horas en el mercado. La competencia por alquilar una casa en nuestro país es feroz y los requisitos cada vez más exigentes. Según un análisis de EsadeEcPol, la tasa de esfuerzo en alquiler de mercado ha caído en España. Es decir, los datos apuntan a que quienes alquilan son cada vez más ricos. Desde el centro han investigado cómo se puede dar esta situación en un contexto en el que los precios no dejan de subir y se llevan aproximadamente el 38% de los ingresos (cuando lo recomendado es que no supere el 30%). La conclusión a la que llegan los investigadores es sencilla: «Parece en gran medida un artefacto de composición, los hogares más pobres han salido del grupo de inquilinos de mercado». O lo que es lo mismo, los inquilinos que alquilan pertenecen a grupos de la población más ricos en términos relativos puesto que aumenta su renta mediana del hogar. El informe destaca los datos de la Encuesta de las Condiciones de Vida: la proporción de hogares en alquiler de mercado con esfuerzo excesivo ha caído de forma sostenida. En el caso de Cataluña, donde se han puesto límites a la renta en algunas zonas, pasó del 41% al 31% en 2025. La tasa de esfuerzo mide quienes logran acceder al alquiler y no a quienes necesitan hacerlo: «Si el mercadose vuelve más selectivo por escasez de oferta, los hogares con menos recursos se quedan fuera, el indicadro mejora mecánicamente». En los últimos cinco años, la ratio de renta familiar de los inquilinos sube desde 0,78 a 0,82 en el conjunto de España. Esto significa que los inquilinos han pasado de ganar un 22% menos a un 18% menos. El otro dato que confirma esta redistribución en el acceso al mercado del alquiler es la distribución de renta. En los últimos cinco años, el porcfentaje de población que vive de alquiler correspondiente al tramo más abjo de ingresos ha disminuido del 37% al 32%. En cambio, repunta en la categoría de otras formas de alquiler o cesión. Como apuntan desde Esade, la explicación tiene que ver con que esta población no desaparece del mercado pero sí se desplaza a formas de arreglos familiares o informales. Por otro lado, el mercado del alquiler está incorporando a los hogares de renta media y renta media-alta. Al medir la tasa de esfuerzo, no se mide quién entra al mercado sino cuánto de su dinero dedica a cubrir la vivienda, lo que no implica necesariamente que se pertenezca a los estratos más bajos de la sociedad. «El indicador mejora, mientras el acceso empeora», concluyen. A la hora de diagnosticar el mercado de la vivienda se suele destacar el sobreesfuerzo que deben afrontar los últimos decilos de la distribución de la renta, lo que sitúa a España en la cola de las clasificaciones internacionales, según el análisis. En este sentido, otro de los errores a la hora de poner remedio a la situación del alquiler es dar por hecho que todo se concentra en los grandes tenedores y poner medidas de control de precios cuando la mayoría de propietarios en España no tienen más de tres viviendas en alquiler. «A pesar de la ausencia de indicios de cartelización en el mercado de la vivienda en alquiler y de la evidencia empírica, la Ley de Vivienda aprobó la posibilidad de que municipios y comunidades autónomas pudieran aplicar limitaciones al precio del alquiler», destcan en Esade. Sin embargo, los datos de fianzas en Cataluña muestran que la limitación de rentas no funciona como mecanismo para emjorar el acceso a la vivienda porque el metro por precio cuadrado sube y su efecto sobre la oferta. Las limitaciones de precios provocaron un cambio significativo en la composición de los hogares alquilados en zonas tensionadas y la reducción de nuevos contratos.
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