Cope Zaragoza
En un contexto marcado por la crisis de la vivienda y el encarecimiento del alquiler, surgen nuevas fórmulas de inversión que abren la puerta del sector inmobiliario a personas que no cuentan con un gran capital inicial. Una de las que más fuerza está ganando es el conocido como 'rent to rent', un modelo que permite generar ingresos recurrentes a través de la gestión de inmuebles sin necesidad de comprarlos, actuando como intermediario. El sistema es sencillo en su planteamiento: consiste en alquilar una vivienda completa a un propietario para, posteriormente, subarrendar cada una de sus habitaciones a diferentes inquilinos. La suma de los alquileres de las habitaciones supera la renta que se paga al dueño, generando así un beneficio mensual con una inversión inicial considerablemente baja en comparación con la compra de una propiedad. Rocío, especialista en inversión inmobiliaria, conoce de primera mano el potencial de esta estrategia. Actualmente, gestiona 75 habitaciones bajo esta modalidad, además de poseer cinco viviendas en alquiler tradicional. En una intervención en el pódcast 'Libertad Inmobiliaria', del inversor Carlos Galán, la experta ha desgranado las claves que explican la alta rentabilidad de este método. Según explica, la inversión inicial se limita a amueblar y acondicionar la vivienda para los futuros inquilinos. “Suelo destinar unos 3.000 euros a amueblar cada piso, porque tienen que estar equipados con todo lo necesario para vivir”, detalla. Este desembolso inicial, afirma, suele recuperarse en un plazo de entre seis y siete meses, lo que demuestra la rapidez del retorno de la inversión. La principal ventaja para el propietario original es la comodidad y la seguridad que ofrece el acuerdo. “Al propietario puedes pagarle, por ejemplo, un poco más de lo que está pidiendo y decirle que te vas a encargar absolutamente de todo. Se va a olvidar totalmente de que tiene un piso”, resume Rocío sobre el atractivo de ceder la gestión integral del inmueble. No cualquier vivienda es apta para este modelo. Con la experiencia, Rocío ha perfeccionado el perfil del inmueble que maximiza los beneficios. “Mi piso típico, y ahora el que más tengo, está en barrio trabajador, con tres habitaciones más salón independiente, que se convierte en la cuarta habitación. Casi todos son sin ascensor, con una reforma básica, tipo lavado de cara”, especifica. Tomando como referencia el mercado de Bilbao, donde desarrolla su actividad, la inversora concreta las cifras del negocio. Un piso de estas características se puede alquilar por unos 950 euros al mes. Posteriormente, “las habitaciones se alquilan en torno a 400 euros cada una”, lo que genera unos ingresos brutos de 1.600 euros mensuales. Este margen permite obtener una ganancia neta considerable tras descontar los gastos. “En un piso típico como mínimo me tiene que salir un beneficio de unos 410 euros. Está súper bien y, además, tiene mucho sentido, porque es el precio de una habitación”, asegura. Este colchón, además, le permite afrontar periodos puntuales con alguna habitación vacía sin que la operativa deje de ser rentable. Para Rocío, el 'rent to rent' no solo es una fuente de ingresos, sino también una vía de acceso al sector inmobiliario para quienes no disponen del capital necesario para la entrada de una hipoteca. “Yo creo que puede ser una vía de entrada para empezar a invertir que tiene mucho sentido, porque al final, con muy poquita inversión empiezas a generar ingresos”, afirma la experta. De hecho, plantea esta estrategia como un paso previo a la compra. El beneficio obtenido mes a mes puede ir conformando un colchón de ahorro para, en el futuro, dar el salto a la adquisición de una propiedad. “Eso puede servirte para meterte luego en la entrada de un piso de inversión, que mucha gente no tiene todavía”, concluye. El auge de estas nuevas fórmulas se enmarca en un momento de gran dinamismo para el sector. El pasado año, la inversión en vivienda creció más de un 30 % y, según informes de mercado, la tendencia se mantendrá al alza, impulsada por la estabilidad en los tipos de interés. En este escenario, la presencia femenina es cada vez más notable, representando ya el 43 % de los inversores minoristas en España.
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