Cope Zaragoza
En un contexto donde el alquiler gana cada vez más peso como opción residencial, las obligaciones legales asociadas al arrendamiento se vuelven cruciales. Según datos de 2025 del informe 'Radiografía del mercado de la vivienda' de Fotocasa Research, el 25% de españoles vivía de alquiler, siete puntos más que en 2018, cuando estos se limitaban al 18% del total. En este escenario, la fianza, un elemento obligatorio y a menudo conflictivo, se sitúa en el centro de la relación entre propietarios e inquilinos, con importantes consecuencias si no se gestiona correctamente. Desde la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advierten de que el desconocimiento sobre la fianza puede generar serios problemas para ambas partes. Uno de los momentos clave donde afloran las irregularidades es la declaración de la Renta. “Muchos inquilinos van a incluir su vivienda en Renta y es entonces cuando sale a la luz la ausencia de depósito de la fianza", explican La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario tiene la obligación legal de depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Según SEAG, su incumplimiento “puede acarrear sanciones económicas de hasta un 75% del importe de la fianza, recargos e intereses, además de la pérdida de posibles beneficios fiscales y una posición más débil en caso de conflicto con el inquilino”. Aunque el inquilino no enfrenta una penalización directa si el casero no declara la fianza, esta omisión le deja en una posición de vulnerabilidad. La falta de formalización del depósito puede dificultar la recuperación del dinero al finalizar el contrato y obstaculizar el acceso a deducciones fiscales por alquiler, obligándole a recurrir a vías legales más complejas para cualquier reclamación. La función de la fianza es clara: “sirve como garantía ante posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino”, explica Daniela Salinas, responsable del departamento jurídico de SEAG. Sin embargo, un error común es usarla para pagar el último mes. “No es un anticipo de renta ni puede utilizarse libremente durante el contrato”, aclara Salinas. Su propósito es cubrir desperfectos en la vivienda que vayan más allá del uso ordinario, el impago de rentas o suministros, o el incumplimiento de las obligaciones contractuales. La ley es estricta sobre su uso. El propietario puede retenerla total o parcialmente, pero debe justificarlo. “No basta con retener la fianza, debe acreditarse el motivo”, insisten. De lo contrario, el inquilino puede reclamar su devolución. El plazo para retornarla es de un mes desde la entrega de las llaves, y si se supera, comenzará a aplicarse el interés legal correspondiente. En cuanto a la cantidad, la ley fija como fianza obligatoria una mensualidad de renta para vivienda habitual y dos para otros usos, como locales. A esto se pueden sumar garantías adicionales que, desde 2019, no pueden superar dos mensualidades extra en vivienda, fijando un máximo total de tres meses. En paralelo a la tensión por los precios, que han subido un 46% en los últimos cinco años, el Gobierno ha introducido cambios fiscales. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 en zonas de mercado residencial tensionado, los caseros que bajen el precio más de un 5% podrán beneficiarse de una reducción del 90% en los impuestos al tributar en la Renta. También hay deducciones del 70% por alquilar a jóvenes o del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada. A esta realidad fiscal se suma la obligación de los propietarios de tributar por las rentas del alquiler aunque no las hayan cobrado, un criterio ratificado por el Tribunal Supremo. Pedro Bretón, CEO de SEAG, explica que “el propietario debe declarar los rendimientos del alquiler cuando son exigibles, aunque no los haya cobrado”. Sin embargo, algunos expertos advierten de los posibles efectos negativos de estas medidas. La economista Yolanda Gómez señala que la penalización fiscal por subir precios “solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades”, lo que podría hacer que “salgan menos casas al alquiler”.
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