Cope Zaragoza
El alquiler de viviendas se ha convertido en una de las formas ideales para conseguir rentabilidad del patrimonio inmobiliario, especialmente en un contexto de alta demanda y cambios constantes en el mercado. Sin embargo, este tipo de actividad también implica una serie de obligaciones fiscales que no siempre se conocen en detalle. Entender bien cómo funciona la tributación de los ingresos por arrendamiento es clave para evitar errores y llevarse los menos sustos posibles. El economista José María Páez ha lanzado una advertencia clave para los propietarios con viviendas en alquiler de cara a la campaña de la Renta: declarar únicamente los ingresos y no los gastos es el error más frecuente y provoca que se paguen más impuestos de los debidos. Según Páez, para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, es posible "restar gastos que muchos propietarios no saben ni que existen". Para calcular el rendimiento neto sobre el que se aplican los impuestos, Páez recuerda que se puede "restar una lista de gastos que muchos propietarios ni saben que existen". Entre ellos, enumera algunos tan comunes como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la comunidad de propietarios, las derramas aprobadas, los seguros de hogar, de impago o de responsabilidad civil. La lista de deducciones no termina ahí. También se pueden incluir los intereses de la hipoteca, si la hubiera, los honorarios de la inmobiliaria que gestionó el contrato de alquiler, y todos los gastos de reparación y conservación del inmueble para mantenerlo en buen estado de uso. Sin embargo, el gasto "más olvidado de todos", según el economista, es la amortización del inmueble. Hacienda permite deducir cada año un 3% del valor de la construcción. Páez hace una aclaración importante: "ojo, no del precio total del piso, solo de la parte que corresponde a la construcción sin contar el suelo". La razón es que se considera que el suelo no se deprecia. Esta deducción, que debe ser calculada e incluida manualmente por el contribuyente, puede suponer un ahorro significativo. "En la práctica, dependiendo de cada inmueble y de lo que valga el suelo, estamos hablando de entre 2000 y 5000 euros al año de reducción de la base imponible", explica Páez. El economista insiste en que este dato no aparece por defecto en la declaración: "El borrador no lo pone, tú tienes que meterlo". Por todo ello, el experto concluye con una recomendación para aquellos que no estuvieran aplicando estas deducciones. "Si alquilas y nunca has calculado tu amortización, hoy es un buen día para empezar", sentencia José María Páez. Esta situación, que pasa desapercibida para muchos contribuyentes, cobra especial relevancia en un momento en que el mercado del alquiler representa ya al 25% de los españoles, según datos de Fotocasa Research. El desconocimiento de la normativa fiscal puede llevar a los arrendadores a tributar por una base imponible superior a la real, perdiendo así una oportunidad de optimizar su declaración. La correcta gestión del alquiler va más allá de los ingresos. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al propietario a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Desde la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advierten que su incumplimiento puede acarrear sanciones de hasta el 75% del importe, además de recargos y la pérdida de beneficios fiscales. Esta omisión también perjudica al inquilino, ya que la ausencia del depósito de la fianza dificulta su recuperación al finalizar el contrato y bloquea el acceso a posibles deducciones fiscales por alquiler. Como explica Daniela Salinas de SEAG, la fianza "sirve como garantía ante posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino", y no debe usarse para pagar el último mes. Recientemente, el Gobierno ha introducido nuevos incentivos fiscales para caseros en zonas de mercado tensionado, con reducciones de hasta el 90% por bajar el precio del alquiler. Sin embargo, la economista Yolanda Gómez advierte que estas medidas "solo afecta a los pequeños propietarios, porque al final los grandes tenedores no tributan por IRPF, son sociedades", lo que podría reducir la oferta.
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