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La cuestión de quién debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler es una fuente habitual de conflicto entre arrendadores y arrendatarios. Para aclarar esta duda, la abogada Montserrat Acebesexplica que la clave está en diferenciar el tipo de desperfecto. Según la experta, no todas las averías se gestionan de la misma manera, y la normativa establece un reparto de responsabilidades claro. La letrada subraya que es fundamental distinguir entre tres categorías. "Si son desperfectos estructurales, debidos al uso cotidiano, le corresponderá al arrendador, por ejemplo, humedades", aclara Acebes, letrada de Vilches Abogados,. En el lado opuesto, los daños causados por un mal uso, vandalismo o hurto son responsabilidad del inquilino. ¿Y qué ocurre con las pequeñas reparaciones? Montserrat Acebes es tajante: "En cambio, si son pequeños desperfectos, como por ejemplo, que se ha fundido una bombilla y cambiarla, le corresponderá al arrendatario". Esta distinción es clave para el día a día del contrato de alquiler. En cuanto a los gastos fijos, la abogada recuerda que, si bien "la renta" y "los suministros" corresponden siempre al inquilino, hay otros pagos que asume el propietario. "Hay gastos que corresponden al arrendador, salvo que se especifique lo contrario, como son los gastos de la comunidad o los gastos tributarios", concluye. Más allá del mantenimiento, la gestión de un alquiler implica una serie de obligaciones fiscales que muchos propietarios desconocen. El economista José María Páez ha lanzado una advertencia sobre el error más común en la campaña de la Renta: "declarar únicamente los ingresos y no los gastos es el error más frecuente y provoca que se paguen más impuestos de los debidos". Según Páez, para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, es posible "restar gastos que muchos propietarios no saben ni que existen". Esta práctica, totalmente legal, puede suponer un ahorro considerable en la factura fiscal. La lista de gastos deducibles es extensa. Entre los más comunes se encuentran el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad, las derramas aprobadas, los seguros de hogar o impago, los intereses de la hipoteca y los honorarios de la inmobiliaria. También se incluyen todos los gastos de reparación y conservación para mantener la vivienda en buen estado. Sin embargo, el gasto "más olvidado de todos", según el economista, es la amortización del inmueble. Hacienda permite deducir cada año un 3% del valor de la construcción, una cifra que puede suponer un ahorro de "entre 2000 y 5000 euros al año de reducción de la base imponible", explica Páez. El experto aclara: "ojo, no del precio total del piso, solo de la parte que corresponde a la construcción sin contar el suelo". Este dato no aparece por defecto en la declaración y debe ser el contribuyente quien lo incluya manualmente. "El borrador no lo pone, tú tienes que meterlo", insiste el economista. Por ello, recomienda a quienes no lo hayan hecho empezar a calcularlo: "Si alquilas y nunca has calculado tu amortización, hoy es un buen día para empezar". Otro aspecto crucial es la gestión de la fianza. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al propietario a depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Según la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), su incumplimiento puede acarrear sanciones de hasta el 75% del importe y la pérdida de beneficios fiscales. Además, perjudica al inquilino, que podría tener problemas para recuperarla o para acceder a deducciones.
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