[주장] 추미애·정원오의 '토지임대부 개발'에 눈길 가는 이유

대한민국의 최우선 과제는 부동산 문제 해결이고, 그 해결책은 부동산을 통해 막대한 불로소득(초과이익)을 얻을 수 없도록 제도적 환경을 구축하는 것이어야 한다. 산업화가 본격적으로 시작된 이래로 대한민국 모든 정부는 이 과제 해결에 실패했다. 어떤 정부는 의지는 있었으나 정책 역량이 부족하거나 미숙했고, 또 어떤 정부는 '부동산 시장 안정화'를 내세우면서 직접 투기를 조장하기도 했다. 이는 부동산 기득권의 저항이 그만큼 강력했음을 뜻하며, 우리 내면에 도사린 불로소득에 대한 욕망이 컸다는 방증이기도 하다. 하지만 분명한 사실은 이대로 방치하면 이재명 대통령의 경고처럼 국가가 '망국(亡國)'의 길로 갈 수밖에 없다는 점이다. 그동안 우리가 경험했듯이 불로소득을 향한 끝없는 욕망은 국가 공동체를 '만인에 대한 만인의 투쟁' 상태로 몰아넣기 때문이다. 그런데 최근 중앙과 지방정부를 아우르는 '부동산 대전환'의 거대한 흐름이 형성되고 있다. 무엇보다 이재명 대통령의 의지가 어느 정부보다 강고하고 구체적이다. 특히 주택뿐만 아니라 기업의 비업무용 부동산과 농지 투기까지 정조준하고 있다는 점은, 대통령이 명실상부한 부동산 대전환의 청사진을 구상하고 있다는 점을 추측하게 해준다. 추미애 민주당 경기도지사 후보가 그동안 보여온 부동산 발언 역시 주목할 만하다. 추 후보는 2017년 9월 초 민주당 대표 연설에서 '지대개혁'을 주창했는데, 이는 이 대통령이 추구하는 '부동산 불로소득 공화국 탈출'과 정확히 일치한다. 추 후보가 문제 삼은 '지대'가 바로 불로소득이다. 그는 2021년에도 부동산이 "한국 경제의 불평등과 양극화의 근본적 원인"이라고 지적하고 "개헌을 통해서라도 '토지 불로소득에 대한 환수 조항'을 분명히 명시해야 한다", "헌법 안에서 잠자고 있는 토지공개념을 다시 부활시켜, (국민에게) 포기와 좌절 대신 꿈꾸고 도전할 수 있는 용기와 희망을 드려야 한다"고 발언했다. 표현은 다소 다르지만, 이재명 대통령과 추미애 후보의 부동산 철학은 놀라울 정도로 일치한다. 만약 추 후보가 당선되면 이재명 정부의 부동산 대전환 기조에 맞추어 '경기도형 부동산 대전환' 정책이 추진될 가능성이 매우 크다. 정원오 후보의 토지공개념 정책 제안 여기에 반가운 흐름이 하나 더해졌다. 바로 정원오 민주당 서울시장 후보다. 그간 뚜렷한 부동산 철학을 드러내지 않았던 정 후보는 지난 8일, 용산국제업무지구에 '유엔(UN) AI 허브'를 유치하겠다는 핵심 공약을 발표했다. 주목할 점은 개발 방식이다. 토지를 매각하지 않고 '장기 임대'하겠다고 했는데, 이는 토지 불로소득을 원천 차단하여 투기를 막는 '토지공개념'의 실현과 다름없다. 토지공개념 실현, 다르게 표현하면 부동산 불로소득 공화국 탈출 경로는 크게 두 가지다. 첫째는 세제개혁을 통해 부동산 기대수익률을 낮추는 접근이고, 둘째는 소유권 구조 자체를 바꾸는 접근이다. 후자는 공공택지 매각을 금지하자는 이재명 대통령의 구상, 그리고 정원오·추미애 후보가 공약한 '토지임대형 개발'과 맥을 같이 한다. 토지소유권은 공공이 보유하되 민간에는 사용권을 충분히 안정적으로 부여하는 방식이야말로 소유권 구조를 통한 토지공개념 실현인 셈이다. 중앙정부의 부동산 세제개혁, 땀의 가치가 존중받는 사회로 부동산 세제는 중앙정부와 국회의 고유 권한이다. 필자가 제안하는 개혁 방향은 다음과 같다. 첫째, 보유세 강화를 통해 부동산 기대수익률을 낮추어야 한다. 투기 차단의 가능성은 보유세 실효세율 강화의 목표를 제시하고 점진적으로 인상하는 데 있다. 보유 부담이 높아지면 투기 수요가 줄어들고, 다르게 표현하면 투기 목적으로 보유한 부동산이 시장에 나와 공급이 늘고 무분별한 재건축·재개발 욕구도 진정된다. 특히 시장에서 퇴장했었던 도시와 농촌의 빈집들이 다시 시장에 나오게 되면서 실질적인 공급 확대 효과도 기대할 수 있다. 둘째, 토지와 건물을 분리해서 과세하는 방향으로 보유세 체계를 개혁할 필요가 있다. 토지에 집중적으로 과세하되 건물에 대한 세 부담은 낮추어야 한다. 이는 해외의 성공 사례에서도 입증되었듯, 토지의 효율적 이용을 촉진하고 방치된 유휴지에서 건축이라는 생산적 경제활동이 이루어지도록 유도한다. 증축과 개축 역시 활성화될 수 있다. 그리고 조세 공평성을 높이기 위해서 부동산 유형별 차등 과세가 아니라 개인 혹은 법인이 보유한 모든 토지를 합산해서 과세할 필요가 있다. 셋째, 양도소득세는 시세차익인 불로소득에 대한 과세인 만큼 근로소득보다 높은 수준으로 설계되어야 한다. 비생산적인 '땅'의 가치가 생산적인 '땀'의 가치보다 존중받던 기형적 구조를 이제는 바로잡아야 한다. 현재 논란이 되는 1주택 장기보유특별공제는 '실거주'로 엄격히 제한하고, '비거주'에 대한 혜택은 축소·폐지해야 한다. 나아가 실거주 1주택 장기보유특별공제 역시 현재 80% 수준에서 하향 조정할 필요가 있다. 전체 내용보기

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