COPE
La historia de Pascual Ariño es la de un policía nacional que, con un sueldo de 1.600 euros, decidió empezar a invertir en vivienda para ganar un extra a final de mes. Años después, ha logrado un patrimonio de 17 inmuebles en propiedad y se ha convertido en un experto en inversión inmobiliaria, abandonando su anterior profesión en 2022 para dedicarse por completo a ello. Todo comenzó como una forma de complementar su salario. "Al principio era solamente sacar un extra cada mes, no buscaba más. Lo que pasa es que le fui cogiendo el gusto y luego otra, otra, otra... y al final llegué a tener 17 viviendas", explica Ariño. Lo que empezó como una necesidad se convirtió en una estrategia de crecimiento exponencial: "Estuve comprando un piso cada año, hasta 2019 compré tres, y en 2021 compré cuatro". Ariño revela que la clave de su éxito fue aprovechar el dinero de los bancos sin tener un gran capital inicial. "No, no, empecé sin nada", asegura. Su técnica consistía en solicitar préstamos en varias entidades bancarias de forma casi simultánea, aprovechando el lapso de tiempo que tarda el Banco de España en actualizar los datos de endeudamiento de un cliente. "Los bancos no hablan entre ellos, pero sí que hablan a través del Banco de España. Si haces coincidir las fechas de los préstamos, al final no se entera nadie", detalla. Este sistema le permitió acumular una deuda considerable que, sin embargo, sabía cómo gestionar. "Llegué a tener 8 hipotecas, yo tenía una deuda de más de 650.000 euros, con una nómina de 1.600", confiesa. ¿Cómo lo consiguió? La clave estaba en que los ingresos de los alquileres se sumaban a su nómina, aumentando su capacidad de endeudamiento. "El banco te financia un 35% de lo que tú ganas. Si a tu sueldo le sumas los alquileres, puedes acceder a más financiación", aclara. Para convencer a las entidades, Ariño preparaba un dossier detallado con gráficos que demostraba su capacidad de pago, facilitando enormemente el trabajo del analista de riesgos. "El negocio del banco es prestar dinero, pero se lo va a prestar al que se lo ponga fácil y sepa que se lo va a pagar", señala. Aconseja, además, acudir a oficinas bancarias de poblaciones pequeñas, donde un inversor modesto puede ser "su mejor cliente", en lugar de las grandes sucursales de las capitales. La estrategia de Ariño no se basa solo en la financiación, sino en una selección muy específica de los inmuebles. Su fórmula es clara: comprar con descuento y que sea rentable. El primer requisito es adquirir la vivienda a un precio que, como mínimo, permita venderla al día siguiente cubriendo el 10% del impuesto de transmisiones patrimoniales y otros gastos, y aun así obtener un pequeño beneficio. Esto implica buscar "chollos" por debajo del precio de mercado. El segundo pilar es la rentabilidad. "Cojo casas que en 10 años están pagadas", afirma, lo que se traduce en una rentabilidad cercana al 10% anual. Según su experiencia, los pisos más baratos y pequeños suelen ser los más rentables. "Un piso de 50.000 euros se alquila en 500 o 600 euros fácil, pero un piso de medio millón no se alquila por 5.000 al mes", ejemplifica. Ariño descarta que exista una burbuja inmobiliaria como la de 2008, ya que la situación actual es de "déficit de vivienda". Critica las políticas gubernamentales que, en su opinión, "protegen a los okupas y a los morosos", lo que reduce la oferta y eleva los precios. Paradójicamente, esto ha creado un nicho de mercado: la compra de pisos ocupados con descuentos de hasta el 50%, una práctica con la que, asegura, se puede "ganar mucho dinero". Tras dejar el cuerpo en 2022, Ariño se aburría de "vivir de las rentas" y decidió profesionalizar su pasión. Ahora se dedica a enseñar su método a través de formaciones y a ejercer como "personal shopper inmobiliario", una figura que trabaja para el inversor buscando las mejores oportunidades. Su modelo de negocio se centra en su comunidad de alumnos, para quienes intermedia en la compra de unas 200 casas en los últimos dos años, principalmente en la provincia de Alicante. "Yo te enseño a pescar, no te doy el pescado", concluye, resumiendo la filosofía que le ha llevado de patrullar las calles a construir un imperio inmobiliario.
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