Cope Zaragoza
El debate sobre si es momento de comprar vivienda en 2026 o esperar ante una posible caída de precios está más vivo que nunca. Aunque muchos vaticinan una corrección similar a la de 2008, la situación actual es diferente. El arquitecto y experto en el sector, Edu Saz, ha analizado los cinco escenarios que sí podrían provocar un colapso del mercado inmobiliario en España, un análisis que ayuda a medir la probabilidad real de que los precios se desplomen. El primer escenario es un fenómeno disruptivo imprevisible, como una pandemia, una guerra en Europa o una crisis financiera global. Según Saz, estos eventos generan pánico y afectan a la confianza, la liquidez y la capacidad de compra. Sin embargo, para que haya un desplome real, el shock debe ser prolongado. La pandemia de 2020 congeló el mercado, pero no lo desplomó porque no se mantuvo el tiempo suficiente como para obligar a los propietarios a vender. "Una cosa es que no haya compradores y otra cosa es que haya vendedores forzados", señala el experto. De hecho, el mercado actual, aunque muestra signos de agotamiento, sigue siendo fuerte. En el primer trimestre de 2026 se vendieron más de 178.000 viviendas, y aunque las compraventas descendieron un 1,9% interanual, el precio medio subió un 8,9% hasta casi los 2.500 euros por metro cuadrado, según datos de los registradores. Un desplome requeriría caídas de ventas del 30% o 40% durante varios trimestres y un aumento claro del paro. Una subida fuerte y sostenida de los tipos de interés es el segundo factor clave, ya que afecta directamente a la cuota hipotecaria y reduce la capacidad de compra. Como regla general, una subida de un punto porcentual en el tipo de interés puede reducir hasta un 10% la capacidad de compra. Aunque el euríbor superó el 4% entre 2022 y 2023, los precios no cayeron debido a la demanda con ahorros, la escasez de oferta y un sistema financiero más prudente que en 2007. Para que este escenario provoque una caída, Saz explica que el euríbor debería situarse en niveles del 5% o 6% durante varios años, combinado con salarios estancados. "El euríbor puede hacer mucho daño, pero para provocar un desplome general tiene que dejar de ser un problema de cuota y convertirse en un problema de solvencia", afirma. Esto implicaría que los propietarios no pudieran asumir sus hipotecas y se vieran forzados a vender. El tercer factor es una posible desaceleración de la demanda internacional. En el primer trimestre de 2026, los extranjeros compraron casi 25.000 viviendas, un 13,9% del total. Si España perdiera su atractivo por cambios fiscales, inseguridad jurídica o una crisis en los países de origen de los compradores, mercados como Baleares, Málaga o la costa mediterránea podrían sufrir correcciones importantes, afectando en cascada a otros segmentos. El cuarto escenario, considerado el más "sano" por el arquitecto, sería un aumento masivo de la oferta de vivienda. España tiene un déficit estructural que algunas estimaciones cifran en 700.000 viviendas para 2025, mientras que la producción anual no llega a las 100.000 unidades, frente a una necesidad de 200.000. Aumentar la oferta es la solución más efectiva para moderar los precios sin destruir la economía. "Si de verdad quieres que el precio de un bien baje, pues es que solo tienes 2 caminos, o destruyes demanda o aumentas oferta", sentencia Saz. Sin embargo, esta opción es políticamente compleja, ya que requiere liberar suelo, agilizar licencias y crear seguridad jurídica para incentivar la construcción a gran escala, algo que choca con la mentalidad de un país donde muchos propietarios desean que su vivienda se revalorice. El quinto y último escenario es un cambio en la psicología del mercado. La creencia de que "la vivienda siempre sube" impulsa a comprar por miedo a que mañana sea más caro. Si esta percepción se rompe y empiezan a acumularse anuncios sin vender, los compradores pierden la ansiedad y los vendedores se ven obligados a negociar. Este cambio suele ser una mezcla de los factores anteriores y se manifiesta en un aumento del tiempo de venta y en rebajas de precio visibles. En conclusión, el análisis de Saz apunta a que no estamos ante una burbuja clásica como la de 2008, sino ante una crisis de escasez. Su escenario principal no es un gran desplome, sino un enfriamiento en el número de operaciones con correcciones en zonas específicas. En las áreas con fuerte demanda y poca oferta, los precios seguirán tensionados. Por ello, concluye, "hay que comprar mejor que nunca, porque en un mercado caro equivocarse es mucho peor para una economía familiar".
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