Cope Zaragoza
El proceso de comprar una vivienda está lleno de hitos, pero pocos son tan decisivos como la tasación. Después de encontrar la casa deseada, firmar un contrato de arras y recibir el visto bueno inicial del banco, un valor de tasación inferior al esperado puede hacer que todo se desmorone. Así lo explica Alejandro Linares, cofundador de AKEOs, bróker hipotecario registrado en el Banco de España, quien advierte que este es uno de los pasos que más operaciones complica. Según Linares, es una situación más común de lo que parece: un comprador pacta un precio de 295.000 euros, pero la tasación valora el inmueble en 265.000 euros. Esto provoca que el banco financie menos de lo previsto, generando un agujero de 24.000 euros que el cliente debe cubrir de golpe. "Esto nos lo encontramos muchísimas veces en operaciones reales", señala el experto. La tasación es un informe técnico realizado por una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España. Su objetivo es determinar el valor de la vivienda que servirá como garantía del préstamo hipotecario. Linares subraya que no se trata de una valoración subjetiva, sino de un análisis profesional que sigue una metodología regulada. "No lo puede hacer cualquiera", afirma, destacando que este valor tiene un "impacto directo en cuánto dinero te va a prestar el banco". Un dato clave es que, por ley, la tasación la paga el comprador, lo que le otorga el derecho a elegir la sociedad tasadora. "No estás obligado a usar la que te proponga el banco", explica Linares. Además, el informe es propiedad del cliente y tiene una validez de seis meses, por lo que puede presentarse en diferentes entidades bancarias. El coste del servicio varía entre 250 y 800 euros en 2026, dependiendo del inmueble y la ubicación. El proceso implica una visita física del tasador al inmueble para tomar medidas, hacer fotos y comprobar su estado. También se verifica que no existan ilegalidades urbanísticas y se compara con transacciones reales de viviendas similares. Linares advierte sobre la importancia de la burocracia: "Hay operaciones que no se caen por el precio, se frenan por llegar tarde a los papeles", en referencia a documentos como el certificado de eficiencia energética. La principal complicación surge de cómo los bancos calculan la financiación. La mayoría de entidades conceden hasta el 80% del valor de la vivienda. Sin embargo, Linares aclara el matiz: "La mayoría no calculan ese 80% sobre el precio de compra, lo calculan sobre una cifra muy concreta: el menor de los dos valores, el precio de compraventa o el valor de tasación". Este criterio es el que provoca el desajuste financiero. En el ejemplo anterior, el 80% de los 265.000 euros de la tasación son 212.000 euros, muy por debajo de los 236.000 que el comprador esperaba obtener para un precio de 295.000 euros. Ese desfase de 24.000 euros pone en riesgo la operación y, en muchos casos, la señal entregada en el contrato de arras. A pesar del susto inicial, que la tasación sea baja no es el fin del camino. Linares enumera varias soluciones. La primera es renegociar el precio con el vendedor, utilizando el informe técnico como herramienta de negociación. Otra vía es revisar la tasación en busca de errores y, si se encuentran, reclamar a la tasadora. "No discutas la tasación en abstracto, señala el error concreto", aconseja. Si la primera tasación es correcta pero baja, se puede pedir una segunda tasación con otra entidad, ya que puede haber diferencias de criterio. Sin embargo, la solución que pocos contemplan es replantear la operación con otro banco. Linares explica que no todas las entidades aplican la regla del menor valor y algunas están dispuestas a financiar porcentajes más altos según el perfil del cliente. "El mismo cliente, la misma vivienda, la misma tasación, pero un banco con un criterio distinto y la operación sale", revela. Finalmente, si la diferencia es asumible, aportar más ahorros es la solución más rápida. Linares concluye que "una tasación baja no tiene por qué tumbar la operación", pero es fundamental conocer estas alternativas o contar con asesoramiento profesional. El caso real de su cliente, que salvó la compra cambiando de banco, es un ejemplo de ello. "Si ese comprador se hubiera quedado solo con su banco, muy probablemente habría perdido las arras y la vivienda", sentencia.
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