Cope Zaragoza
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las obligaciones de caseros e inquilinos, pero sigue generando dudas sobre qué gastos se pueden repercutir en el alquiler. La norma general es clara: el arrendador puede trasladar ciertos costes al arrendatario, pero solo si se cumplen unas condiciones específicas que deben quedar pactadas por escrito en el contrato. En los contratos de vivienda, el arrendador tiene la potestad de repercutir al inquilino gastos como los de la comunidad de vecinos, los servicios generales del edificio o impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Sin embargo, para que esta cláusula sea válida, debe constar expresamente en el contrato de alquiler. Además, es imprescindible que se detalle el importe anual de dichos gastos en la fecha en que se firma el acuerdo. El inquilino está obligado a asumir el coste de las pequeñas reparaciones que se deban al desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Ejemplos comunes de esto son la sustitución de una bombilla fundida, el arreglo de una persiana dañada por el uso continuado o el cambio de la junta de un grifo que gotea. Por el contrario, las reparaciones de mayor envergadura, es decir, aquellas necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, corresponden por ley al propietario. La única excepción a esta regla es que el daño haya sido causado directamente por el inquilino. Si el inquilino provoca un daño en la vivienda por culpa o negligencia, como una inundación por dejarse un grifo abierto o la rotura de una puerta por un mal uso, es su responsabilidad asumir el coste íntegro de la reparación. Salvo que se pacte lo contrario en el contrato, los suministros individualizados también corren a cargo del arrendatario. Esto incluye los consumos de electricidad, gas y agua que se miden con un contador individual, así como los servicios de telecomunicaciones que contrate por su cuenta. La LAU también contempla la gestión de la fianza al terminar el contrato. El propietario puede descontar de esta garantía las rentas impagadas, las facturas de suministros pendientes o el coste de los desperfectos en la vivienda que sean imputables al inquilino. Manuel Hernández, abogado de Vilches Abogados, “hay que distinguir entre mantenimiento, reparación y mejora, porque no es lo mismo un simple ajuste por desgaste que la sustitución de todo el equipo”. Los criterios más empleados por la jurisprudencia son tres. La primera, el origen de la avería: Si el aire se rompe por un mal uso del inquilino (por ejemplo, forzar el aparato o no limpiar los filtros), el coste será suyo. Si el fallo se debe al desgaste natural o a un vicio oculto, el responsable es el propietario. La segunda, la antigüedad del contrato: Si el inquilino acaba de entrar en la vivienda y el aparato se estropea a los pocos días, es difícil que se le pueda achacar un desgaste por uso ordinario. En estos casos, los tribunales suelen cargar la factura al casero. Por último, conviene recoger la cuantía de la reparación. Como regla general, las reparaciones de escaso importe (cambiar una pieza menor, recargar gas, etc.) se consideran “pequeñas reparaciones” y van a cargo del inquilino. Sin embargo, si hay que sustituir el compresor, reparar toda la instalación o cambiar el equipo entero, el desembolso es elevado y corresponde al arrendador, ya que forma parte de su deber de conservación de la habitabilidad.
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