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El impago de las cuotas de la comunidad es una de las situaciones más habituales y problemáticas en las comunidades de propietarios de España. Este hecho no solo tensiona las cuentas del edificio, sino que también acarrea serias consecuencias para el deudor. El abogado Juan López-Contreras, explica que existen mecanismos legales para combatir la morosidad, pero destaca una fórmula por encima del resto: incluir una penalización en los estatutos. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ya contempla medidas disuasorias contra los vecinos que no están al corriente de pago. Entre las más conocidas se encuentran la privación del derecho de voto en la junta de propietarios o la prohibición de usar servicios no esenciales, como la piscina o las pistas deportivas, mientras persista la deuda. Sin embargo, el abono de intereses por las cantidades adeudadas es una de las herramientas más efectivas. Según explica López-Contreras, una modificación legislativa del año 2022 clarificó un aspecto crucial: los intereses se generan automáticamente. "Todos los créditos a favor de la comunidad de propietarios devengarán intereses desde que debieron ser pagados", señala el experto de la Cámara de la Propiedad Urbana de León. Esto significa que si una cuota no se abona en el plazo establecido, por ejemplo, en los primeros diez días del mes, los intereses comienzan a contar desde ese mismo momento por imperativo legal, sin necesidad de un acuerdo posterior de la junta. Por defecto, el interés que se aplica es el interés legal del dinero. No obstante, la ley permite que la comunidad de propietarios pacte intereses superiores como medida de penalización. La jurisprudencia, según López-Contreras, considera que un interés del 10% no es abusivo, aunque algunas sentencias han llegado a admitir hasta un 20%. La norma exige que estas penalizaciones sean "proporcionadas y nunca abusivas". Aquí reside la clave que expone el abogado. Para evitar debates sobre la retroactividad de estas penalizaciones, lo más eficaz es adelantarse. "Es muy conveniente que esté pactado en los estatutos una penalización para el caso de impago de las cuotas superior al interés legal, porque entonces sí podría operar automáticamente desde que debieron ser pagadas esas cuotas", aclara. De este modo, la penalización se aplica desde el origen de la deuda sin discusión. Otra de las novedades importantes es que, antes de acudir a la vía judicial para reclamar una deuda, ahora es obligatorio intentar una solución extrajudicial. La comunidad debe proponer formalmente un acuerdo de pago al vecino moroso. López-Contreras apunta que el mecanismo más utilizado es la "oferta vinculante confidencial", que se envía a través de un medio fehaciente como un burofax. Si en 30 días no hay respuesta o pago, se puede iniciar el procedimiento judicial. El abogado recomienda que, cuando la junta apruebe la liquidación de la deuda para iniciar la reclamación, calcule y determine también los intereses devengados. ¿El motivo? Esos intereses pueden ser una pieza clave en la negociación. La comunidad podría ofrecer, por ejemplo, perdonar los intereses si el deudor abona el principal de la deuda en un plazo determinado, facilitando así un acuerdo. La consecuencia más directa del impago es la pérdida del derecho a voto. Según el artículo 15.2 de la LPH, los propietarios que no estén al corriente de pago al inicio de la junta no podrán participar en las votaciones de decisiones clave. La ley, no obstante, sí les permite asistir y "participar en sus deliberaciones". Es decir, tienen voz, pero su opinión no cuenta en el recuento final, y el acta debe reflejar quiénes han sido privados de su derecho a voto. La obligación de contribuir a los gastos comunes, establecida en el artículo 9 de la LPH, es ineludible para cualquier propietario. La aportación se calcula según el coeficiente de participación de su vivienda, independientemente de si utiliza o no las zonas comunes. Por ello, contar con unos estatutos bien redactados que incluyan penalizaciones claras es fundamental para asegurar la salud financiera de la comunidad y fomentar el cumplimiento de las obligaciones de todos los vecinos.
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