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El Banquero del Pueblo, experto financiero: "Antes de buscar el piso perfecto deberías mejorar ingresos, ahorrar más y quitarte deudas que te bloquean"

La idea de comprar un inmueble, alquilarlo y repetir la operación para construir un patrimonio que complemente la jubilación es una estrategia que atrae a muchos. Sin embargo, la realidad es más compleja. Un experto financiero, conocido como El Banquero del Pueblo, advierte que el éxito de esta empresa no depende solo de la rentabilidad, sino de un factor a menudo ignorado: el orden de compra de los inmuebles. Una decisión aparentemente lógica puede bloquear la capacidad de crecimiento durante años, mientras que una secuencia bien planificada puede abrir la puerta a nuevas inversiones. Esta planificación cobra especial relevancia ante la creciente incertidumbre sobre las pensiones futuras. La inversión de la pirámide demográfica, con menos cotizantes para sostener a más pensionistas, genera dudas sobre la cuantía de las prestaciones. Este escenario empuja a muchos a buscar alternativas para generar rentas complementarias, siendo la inversión inmobiliaria una de las más populares, aunque no exenta de riesgos si no se aborda con estrategia. Uno de los errores más comunes es centrarse únicamente en si se puede afrontar la cuota mensual de una hipoteca en el presente. El experto señala que este enfoque es insuficiente. "La gente mira solo si puede pagar hoy la cuota, pero no piensa en la capacidad que le queda mañana", afirma. El verdadero análisis debe incluir el ratio de endeudamiento que queda disponible después de la compra, ya que este determinará la viabilidad de futuras operaciones. Los bancos, además, basan sus decisiones en datos presentes y verificables. No conceden financiación basándose en suposiciones o ingresos futuros, como un posible alquiler de una vivienda aún no arrendada o un aumento de sueldo que todavía no se ha materializado. Esta política, según el experto, "cambia muchísimo la velocidad real en la que tú puedes crecer" y convierte la planificación en un elemento indispensable. Para ilustrarlo, el financiero plantea un ejemplo práctico con una pareja que ingresa 4.000 euros netos al mes y tiene una capacidad máxima de endeudamiento de 1.400 euros. Si deciden comprar primero su vivienda habitual de 300.000 euros, con una hipoteca de 1.000 euros, su capacidad restante se reduciría a 400 euros. Esta cifra sería insuficiente para adquirir un segundo inmueble de 150.000 euros con una cuota de 500 euros, bloqueando así su plan de inversión. Sin embargo, si la pareja invierte el orden, el resultado es completamente distinto. Al comprar primero el piso pequeño de 150.000 euros (cuota de 500 euros) y ponerlo en alquiler, el banco computará una parte de esa renta. Suponiendo un alquiler de 600 euros y que la entidad considere el 40%, el impacto real en su ratio de endeudamiento no sería de 500 euros, sino de solo 260. Esto les dejaría una capacidad de 1.140 euros, suficiente para afrontar la hipoteca de 1.000 euros de la vivienda principal. La conclusión es clara: con los mismos ingresos y los mismos inmuebles, cambiar el orden de compra altera por completo el resultado. "A veces el gran error no es comprar un mal inmueble, a veces el gran error es comprar un buen inmueble en el momento equivocado", sentencia el experto. La clave es pensar en secuencia, analizando qué consume cada operación del ratio de endeudamiento y cómo posiciona para la siguiente. El experto también advierte contra la simplificación excesiva y el mito de que no existen riesgos. La rentabilidad teórica de una inversión, calculada en una hoja de cálculo, a menudo difiere de la rentabilidad real. Factores como la gestión, incidencias, posible morosidad, impuestos, derramas y gastos de mantenimiento pueden reducir significativamente los beneficios esperados e incluso generar pérdidas. Finalmente, recuerda que "la mejor herramienta financiera seguimos siendo nosotros mismos", en referencia a la importancia de mejorar los ingresos, la capacidad de ahorro y ordenar la situación financiera personal antes de lanzarse a invertir. A veces, la decisión más inteligente no es comprar ya, sino prepararse para hacerlo mejor en el futuro, evitando que una compra impulsiva bloquee objetivos más importantes a largo plazo.