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Andrés Millán, abogado: “Si tienes menos de 65 años y reinviertes la ganancia de la venta de tu vivienda habitual en otra vivienda habitual, no pagas IRPF”

La Agencia Tributaria ha confirmado una información clave para muchos propietarios: a partir de 2026, los mayores de 65 años podrán donar su vivienda habitual sin tener que pagar IRPF. Sin embargo, esta medida no es nueva, ya que la normativa actual ya contempla este supuesto. La exención fiscal en la venta o donación de la vivienda habitual para este colectivo es una realidad consolidada que ofrece un importante alivio fiscal en la etapa de la jubilación. Lo que muchos contribuyentes no saben es que esta ventaja fiscal no es exclusiva para los mayores de 65 años. Existe un mecanismo legal que permite a los menores de 65 años vender su vivienda habitual y estar exentos de tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. La condición fundamental para acogerse a esta exención es reinvertir el importe total o parcial obtenido en la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Esta estrategia fiscal, utilizada por muchos para mejorar su situación habitacional a lo largo de la vida, permite ir "pasando de una casa a otra mejor sin pagar impuestos por la plusvalía", como explica el experto Andrés Millán. La clave de esta operativa reside en la posibilidad de incrementar el patrimonio personal a través de la inversión en activos inmobiliarios, considerados como valores refugio, sin que las plusvalías generadas supongan una carga fiscal. Para que la exención por reinversión sea total, el contribuyente debe destinar la totalidad del dinero obtenido por la venta de su casa a la compra de la nueva. Si la reinversión es parcial, la exención solo se aplicará a la parte proporcional de la ganancia. Es un mecanismo que, según Millán, permite estar "constantemente invirtiendo en activos reales escasos sin pagar el impuesto, acumulando patrimonio". El proceso de reinversión está sujeto a plazos y condiciones específicas que deben cumplirse rigurosamente para poder beneficiarse de la exención. El contribuyente dispone de un plazo de dos años, ya sea antes o después de la venta, para materializar la reinversión en la nueva vivienda habitual. Es fundamental documentar adecuadamente toda la operación para poder justificarla ante la Agencia Tributaria en caso de una futura comprobación. Muchos propietarios que vendieron su vivienda en los últimos años y reinvirtieron en una nueva podrían haber pasado por alto esta deducción. La buena noticia es que no todo está perdido. La ley permite solicitar la rectificación de las autoliquidaciones del IRPF de los últimos cuatro años no prescritos. De esta forma, es posible recuperar el dinero pagado de más por no haber aplicado la exención en su momento. Este procedimiento de rectificación permite a los contribuyentes corregir errores u omisiones que perjudicaron sus intereses económicos. Como señala Millán, es posible "hacer rectificativas de 4 años antes, antes de que prescriba", lo que abre una ventana de oportunidad para recuperar cantidades significativas. Por ello, es recomendable revisar las últimas declaraciones de la Renta si se ha realizado una operación de este tipo para comprobar si se puede reclamar la devolución.