Nordeste é nova frente para centros logísticos

A expansão do comércio eletrônico no Brasil, acompanhada da promessa de entregas cada vez mais rápidas, vem impulsionando a descentralização dos centros logísticos pelo país. Após o salto na pandemia, que transformou Cajamar (SP) em polo desses galpões, o setor passou a se expandir para além do Sudeste. Hoje, operadoras avançam para o Norte e, sobretudo, para o Nordeste, em busca de maior proximidade com o consumidor. O mercado de condomínios logísticos e industriais encerrou 2025 com alta demanda e expansão acelerada, segundo a consultoria imobiliária Newmark. Ao todo, foram entregues 3,4 milhões de metros quadrados em novos empreendimentos — volume 43% superior ao de 2024. Apesar de o Sudeste concentrar mais unidades, o Nordeste cresce em ritmo mais veloz desde 2019, com média anual de 9,3%, ante 7,9% do Sudeste. No Norte, a expansão é mais modesta, de 4,6%, mas já alcança cidades que antes não contavam com esse tipo de desenvolvimento. — Tudo indica que veremos mais galpões nessa região (Nordeste). O mercado ainda é pequeno, mas cresce em ritmo significativo. Trata-se de uma área com grande potencial de expansão, embora tudo dependa da demanda dos inquilinos desses empreendimentos — diz Mariana Hanania, chefe de Pesquisa de Mercado da Newmark. A Log, desenvolvedora e gestora de galpões, soma mais de 2,7 milhões de m² de área bruta locável (ABL) no Brasil e reforça a aposta no Nordeste, onde está presente em sete estados. A empresa pretende destinar 30% de novas áreas para locação à região. Expansão dos galpões Arte O GLOBO Área total de galpões a cada ano Arte O GLOBO A empresa mantém um cronograma de investimentos, que inclui R$ 370 milhões no LOG Fortaleza 3 (CE) e R$ 140 milhões no LOG João Pessoa (PB). A meta é entregar 500 mil m² por ano até 2028, com foco em polos estratégicos. Segundo o diretor de operações da empresa, Márcio Siqueira, os empreendimentos na região já atingem taxas de ocupação entre 70% e 90% antes da conclusão. — Por muito tempo, a localização dos centros de distribuição foi definida muito mais por incentivos fiscais do que por eficiência operacional. Agora, estamos entrando em um novo ciclo. Com a reforma tributária e a lógica de tributação no destino do consumo, essa distorção tende a diminuir. Siqueira acrescenta: Isso muda a equação logística do país. As empresas passam a tomar decisões muito mais baseadas em eficiência, proximidade com o consumidor e qualidade da infraestrutura. Nesse contexto, regiões como o Nordeste ganham protagonismo natural. Entrega em até 48 horas Para especialistas, a migração reflete a rápida ascensão do comércio eletrônico na pandemia e a necessidade de entregas mais rápidas em um país de dimensões continentais e infraestrutura de rodovias deficiente. A solução tem sido aproximar os estoques dos consumidores. — Não temos infraestrutura para que a entrega seja rápida. As rodovias brasileiras são muito deficientes, atravessam muitas cidades e foram projetadas há cerca de 50 anos — explica Paulo Resende, diretor do Núcleo de Logística, Supply Chain e Infraestrutura da Fundação Dom Cabral. — Por outro lado, o brasileiro está cada vez mais dependente da chegada do que comprou e quer entrega rápida, aliás, muito rápida. Não posso mais considerar 12 dias para entregar — ressalta. Esse movimento já orienta a estratégia de grandes empresas. Em relação a locação desses empreendimentos, segundo a Newmark, Mercado Livre, Amazon e Shopee ocupam mais de 775 mil m² de galpões no Nordeste, que tem estoque total de 4,7 milhões de m². Sem contar os centros de distribuição próprios. No Mercado Livre, a estrutura soma 3,5 milhões de m² de área construída, com 27 centros de distribuição no modelo fulfillment — em que a empresa armazena, embala e entrega os produtos, garantindo envios mais rápidos, no mesmo dia ou no seguinte — e mais de 5 mil operações logísticas. A empresa realiza 75% das entregas rápidas em até 48 horas. Segundo seu diretor sênior de Logística, Luiz Vergueiro, houve redução de até 55% nos custos de envio para vendedores do Nordeste em 2025, além da ampliação do frete grátis em compras a partir de R$ 19. Para sustentar prazos menores, o Mercado Livre ampliou a presença logística em cidades estratégicas, com centros de distribuição em locais como Lauro de Freitas, Salvador (ambos na Bahia) e Recife. Eduardo Maróstica, professor de MBAs da Fundação Getulio Vargas (FGV), destaca que o consumidor atual não se preocupa apenas com o preço, mas também com o tempo de entrega. — Quanto menor a distância até o consumidor, menor o custo de entrega. Ter centros próximos permite otimizar a chamada última milha, e quem está mais perto acaba ganhando a preferência do cliente. Hoje, o consumidor é multitela, comparando ofertas em diferentes plataformas, e quem consegue se comprometer mais rapidamente com ele sai na frente — explica. Mais capilaridade O Magalog, braço logístico do Magalu, reúne 21 centros de distribuição, dois hubs nacionais, cerca de 20 regionais e mais de 165 bases operacionais parceiras. As lojas físicas também funcionam como pontos de escoamento, ampliando a capilaridade. Ao todo, a área de armazenagem supera um milhão de m². Amazon mantém mais de 250 centros logísticos no país, sendo mais de 70 no Norte e Nordeste. Amazon/Divulgação — Acreditamos que para os objetivos da companhia é fundamental a descentralização logística. Estar presente em cada vez mais cidades e com entregas cada vez mais rápidas é a nossa missão — diz Márcio Chammas, CEO do Magalog. A Amazon, por sua vez, mantém mais de 250 centros logísticos no país, sendo mais de 70 no Norte e Nordeste. Para 2026, a empresa prevê ampliar a rede, com novos centros e expansão de programas de entrega. Segundo o diretor de Operações, Ricardo Pagani, a rede no Brasil combina grandes polos de distribuição com estações de entrega e parcerias com negócios locais. — Essa combinação de grandes centros e instalações distribuídas é o que nos permite entregar em 100% dos municípios brasileiros — diz Pagani. Para Maróstica, da FGV, o próximo passo dessa expansão é intensificar modelos em que o consumidor retira o pedido em pontos específicos, reduzindo estoques e custos. — O conceito de última milha tende a se fortalecer, porque aproxima quem vende de quem recebe. No futuro, acredito que os consumidores poderão retirar diretamente nos galpões, o que aumentará a eficiência, reduzirá custos de armazenagem e melhorará a experiência do cliente, tornando a operação mais eficaz.

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