부동산 공화국 확실하게 탈출하는 법, 이 미국 사례를 보십시오

지난 1월 23일부터 이어진 대통령의 부동산 관련 발언은 매우 강했다. 농지 투기까지 언급할 정도로 포괄적이었고, 부동산 문제의 핵심이 불로소득이라는 점도 분명히 했다. 에둘러 가지 않고 "부동산 불로소득 공화국 탈출"을 천명하는가 하면, "팔 때 내는 세금보다 보유하면서 버티는 세금이 더 비싸다면 과연 그렇게 할 수 있을까요?", "다주택자는 버티는 것이 손해인 상황을 만들겠다"고 발언하며, 다주택자 양도세 중과 유예 종료보다 시장에서 더 주목하고 있는 보유세 강화 정책을 내놓을 거라는 강한 신호를 보냈다. 이러한 발언으로 시장은 적어도 5월 9일 이후 보유세 강화 정책이 발표될 것으로 받아들이는 분위기가 역력했고 그 내용에 촉각을 곤두세우고 있었다. 그러던 대통령이 지난 3월 17일 국무회의에선 보유세 강화를 포함한 세제개혁은 최후의 수단, 즉 모든 정책을 동원한 이후에도 효과가 없을 때 꺼낼 카드라고 언급했다. 전 국토를 투기·투자의 대상으로 만든 가장 큰 원인은 남의 돈으로 자산 증식을 가능하게 한 과도한 금융 공급이며, 핵폭탄과 같이 영향력이 큰 세금은 신중하게 사용해야 하고 최후의 수단으로 남겨둬야 한다는 입장을 분명히 한 것이다. 물론 지난 24일 대통령은 엑스(X·옛 트위터)에, 뉴욕의 보유세 실효세율이 1.0%, 도쿄가 1.7%, 상하이 0.4~0.6%라는 기사를 공유하면서 "선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비슷하다?"이라는 글을 게시해 보유세 강화의 의지를 드러내기도 했고, 부동산 악질 범죄를 뿌리 뽑겠다고 했지만, '보유세 강화를 핵심으로 하는 세제개혁은 최후 수단'이란 입장엔 변함이 없어 보인다. 이처럼 대통령 발언의 흐름을 자세히 살펴보는 까닭은 그의 발언이 부동산 정책의 방향과 내용, 그리고 강도를 사실상 결정하기 때문이다. 그렇다면 부동산 투기를 "망국적"이라고까지 규정하며 강한 개혁 의지를 보여주고 있는 대통령이 세제개혁을 최후 수단으로 미루는 듯한 발언을 한 이유는 무엇일까? 두 가지로 생각해 볼 수 있다. 첫째, 2달 가까이 이어진 강한 발언 이후 서울 아파트 가격 상승률이 1월 26일(0.31%) → 2월 16일(0.15%) → 3월 2일(0.09%) → 3월 16일(0.05%)로 둔화됐고, 2025년에 급등했던 강남 3구와 한강 벨트 지역 아파트가 하락세로 전환된 점이다. 둘째, 지난해 크게 오른 지역, 즉 종부세 대상이 밀집한 한강 벨트 지역의 공시가격이 올해 크게 상승했는데, 이는 결과적으로 보유세 강화와 유사한 효과를 발휘하기 때문이다. 2025년 아파트 공시가격 상승률은 전국 3.65%, 서울 7.86%였는데, 2026년에는 각각 9.16%와 18.67%로 상승했고, 특히 강남은 10.95%에서 24.70%로 두 배 이상 증가했으며, 한강 벨트 지역도 대부분 20%를 훌쩍 넘는 상승률을 기록했다. 금융규제의 내용과 한계 그러면 정부가 준비하고 있는 금융규제 대책에는 무엇이 있을까? 첫 번째는 비거주 1주택자에 대한 신용대출과 전세대출 전면 차단, 혹은 공적 보증 제한 정도가 될 것이다. 이를 통해 강남을 위시한 한강 벨트에 '비거주 똘똘한 한 채'를 노리는 투기수요를 차단하겠다는 것이다. 두 번째는 다주택 임대사업자 대출 규제다. 핵심은 수도권 및 규제지역 내 임대사업자가 보유한 아파트 대출의 만기 연장을 제한하는 것이다. 규제 대상은 수도권과 규제지역 내 아파트를 보유한 임대사업자인데, 금융당국은 여기에 속한 가구가 1만 5000가구 이상이라고 파악하고 있다. 즉, 임대사업자 금융규제를 통해 이들이 가지고 있는 아파트가 매물로 시장에 나오게 해서 아파트값을 더 끌어내리겠다는 것이다. 과도한 금융 공급이 부동산 투기의 원인이 됐다는 대통령의 지적에 동의한다. 그러나 부동산 투기는 단순히 금리가 낮고 대출이 확대된다고 해서 자동으로 발생하는 것은 아니다. 보유 부담이 낮고 시세차익에 대한 환수가 약할 때, 즉 보유세 실효세율이 낮고(한국의 보유세 실효세율은 2024년 현재 0.147%로 OECD 평균의 절반도 안 되고 미국의 1/5~1/6 수준) 양도소득세가 약할 때 투기 유인은 강화된다. 특히 우리나라처럼 시간이 지날수록 보유세와 양도소득세의 혜택이 커지는 구조에서는 매물 잠김 현상이 심화되고 가격 상승 압력이 커지며, 여기에 금융규제 완화까지 가세하면 가격 급등으로 이어진다. 그러나 보유세 실효세율이 높아서 가격이 오르면 보유 부담이 더 늘어나고, 발생한 시세차익에 대한 환수 비율도 노력 소득인 근로소득보다 높으면 어떻게 될까? 대통령이 말했듯이 돈을 많이 빌려준다고 투기를, 즉 거주 하지도 않을 집과 이용하지도 않을 땅을 사려고 할까? 그러기 쉽지 않을 것이다. 전체 내용보기

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